Co to jest wspólnota mieszkaniowa? Kluczowe informacje, które warto znać

Wspólnota mieszkaniowa to forma organizacyjna, która skupia właścicieli lokali z danej nieruchomości. Jej głównymi celami są zarządzanie wspólnymi przestrzeniami oraz podejmowanie decyzji dotyczących utrzymania i modernizacji nieruchomości. Jakie są rodzaje wspólnot i kto może nimi zarządzać? Jakie przepisy je regulują, a także jakie są różnice między wspólnotą a spółdzielnią? Te i wiele innych zagadnień omówimy w naszym artykule. Ich zrozumienie jest niezbędne dla efektywnego zarządzania lub życia w ramach wspólnoty mieszkaniowej.

Z naszego wpisu dowiesz się:

• Czym jest wspólnota mieszkaniowa?
• Jakie przepisy regulują zasady działania wspólnoty mieszkaniowej?
• Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
• Jakie są rodzaje wspólnot mieszkaniowych?
• Jakie są zasady zarządzania wspólną nieruchomością?
• Kto zarządza wspólnotą mieszkaniową?
• Jak zarządzać dużą wspólnotą mieszkaniową?
• Jakie są różnice między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią?
• Jak często odbywają się zebrania wspólnoty?

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa jest zrzeszeniem właścicieli lokali mieszkalnych oraz użytkowych, znajdujących się w konkretnej nieruchomości. Zadaniem wspólnoty jest m.in. reprezentowanie wszystkich mieszkańców oraz podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości, a także utrzymywanie w dobrym stanie gruntów czy instalacji i urządzeń znajdujących się w części wspólnej.

Wspólnota nie posiada osobowości prawnej, ma natomiast status ułomnej osobowości prawnej, co pozwala jej nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, a także pozywać innych i być pozywaną. Wspólnota jest rejestrowana w GUS, posiada numer NIP, REGON i konto bankowe. Głównym celem wspólnoty jest zarządzanie nieruchomością wspólną, natomiast może ona także prowadzić działalność zarobkową, np. poprzez udostępnianie ścian budynku do ekspozycji reklamy czy wynajmowanie części nieruchomości.

Co to jest część wspólna?

Część wspólna to grunt i takie części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Częścią wspólną będą więc na przykład windy, klatki schodowe czy dach. Właściciele lokali w danej wspólnocie współuczestniczą w dbaniu o dobry stan części wspólnych, a także ponoszą koszty ich remontowania w razie potrzeby.

Jakie przepisy regulują zasady działania wspólnoty mieszkaniowej?

Podstawowym aktem prawnym określającym zasady funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku. Weszła ona w życie na początku 1995 roku i to właśnie wtedy w Polsce zaczęły powstawać wspólnoty mieszkaniowe.

Innymi ważnymi dokumentami dla działalności wspólnot mieszkaniowych są Ustawa o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku oraz Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku.

Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje samoistnie wtedy, gdy spełnione są określone warunki. Oznacza to, że mieszkańcy nie muszą podejmować żadnych uchwał w celu powołania wspólnoty: powstaje ona z mocy prawa.

By mówić o wspólnocie mieszkaniowej, najpierw musi dojść do ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu (mieszkalnego lub użytkowego, takiego jak np. garaż) w konkretnej nieruchomości. Wspólnota może powstać również wtedy, gdy w budynku – wcześniej należącym do spółdzielni mieszkaniowej – wszystkie lokale zostały wyodrębnione. W sytuacji, gdyby wyodrębnień ze spółdzielczej nieruchomości byłoby mniej niż 100% udziałów w danej nieruchomości, ale stanowiłyby one ponad 50%, to także może dojść do stworzenia wspólnoty, jeśli taka jest wola właścicieli.

Zazwyczaj do wspólnoty mieszkaniowej będą należeć osoby fizyczne, ale nie tylko. Jeśli mamy do czynienia z nowymi, dopiero co wybudowanymi budynkami, to zanim deweloper nie sprzeda wszystkich lokali – pozostaje on członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Podobnie może być w przypadku, kiedy część mieszkań komunalnych zostanie wykupiona, a część nie. Wtedy gmina jako właściciel tych niewykupionych lokali również będzie członkiem wspólnoty. Co istotne, z udziału we wspólnocie nie można zrezygnować.

Jakie są rodzaje wspólnot mieszkaniowych?

Wspólnoty mieszkaniowe dzieli się w zależności od ich rozmiaru, a konkretniej – liczby lokali, które są nią objęte. Od 1 stycznia 2020 roku, kiedy to weszła w życie nowelizacja ustawy o własności lokali, wyróżniamy następujące rodzaje wspólnot mieszkaniowych:

Warto wspomnieć, że wspólnotę mogą stanowić właściciele lokali znajdujących się w jednym budynku, ale może także dojść do sytuacji, w której wspólnotę będą tworzyć właściciele mieszkań czy lokali użytkowych znajdujących się w kilku budynkach na tym samym gruncie.
 

Jakie są zasady zarządzania wspólną nieruchomością?

Z zapisów Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku wynika, że sposób zarządzania nieruchomością wspólną może być określony w dwóch momentach i miejscach:

Wybrany sposób zarządzania wspólnotą obowiązuje także każdego kolejnego właściciela, którego lokal zostanie wyodrębniony.

Kto zarządza wspólnotą mieszkaniową?

Jakie są zadania zarządu wspólnoty i kto może być zarządcą wspólnoty?

Wspólnotą mieszkaniową może zarządzać zarząd wspólnoty lub jej zarządca. Celem obu tych form zarządzania jest reprezentowanie wspólnoty na zewnątrz oraz pełnienie opieki nad nią. Każdy właściciel, zarówno od zarządu, jak i zarządcy, może także zażądać dostępu do dokumentów wspólnoty. Jednak te dwa, bardzo podobne określenia, mogą się różnić w praktyce i warto rozumieć, z czego wynika ten fakt.

Zarząd jest organem wspólnoty. Zakres kompetencji zarządu wynika z Ustawy o własności lokali. Taki zarząd jest nazywany „własnym”, ponieważ nie powierza się go podmiotowi trzeciemu; zwykle członkami zarządu są właściciele lokali z danej nieruchomości (choć mogą to być także osoby spoza grona członków wspólnoty). Członków zarządu wybiera się na zebraniu wspólnoty większością udziałów. Działanie takiego zarządu jest równoznaczne z działalnością samej wspólnoty. Członkowie zarządu nie muszą mieć żadnych konkretnych kompetencji wymaganych prawem, choć dobrze jest, gdy potrafią skutecznie dbać o nieruchomość wspólną oraz jej interesy. Zarząd może także podpisać umowę z firmą, która będzie pełniła rolę administratora nieruchomości. Będzie ona np. prowadzić nadzór nad remontami, sprzątać nieruchomość lub zbierać wpłaty od właścicieli lokali.

Z kolei zarządca nieruchomości nie jest organem wspólnoty. Jest on osobą wykonującą swoje zadania na podstawie uchwały właścicieli lokali potwierdzonej notarialnie lub umowy i określa się go „zarządem powierzonym”. Zarządca wspólnoty mieszkaniowej może być osobą fizyczną lub prawną, zazwyczaj są to firmy specjalizujące się w zarządzaniu nieruchomościami.

Zarządca lub zarząd mają obowiązek:

Jak zarządzać dużą wspólnotą mieszkaniową?

W poprzednich akapitach wspominaliśmy o tym, że po nowelizacji Ustawy duża wspólnota mieszkaniowa posiada minimum 4 lokale. Jednak pisaliśmy także o tym, że może się ona składać np. z wielu klatek w kilku blokach. Dodatkowo w grę może wchodzić także zarządzanie przestrzeniami takimi jak garaże. Wtedy liczba lokali w danej nieruchomości wzrasta do 250, 500, tysiąca, lub nawet 2 tysięcy! Zarządzanie tak dużymi wspólnotami wiąże się ze sporym wyzwaniem.

Istnieje jednak kilka elementów, które potrafią skutecznie zoptymalizować proces zarządzania sporymi wspólnotami:

Dowiedz się więcej: Skuteczna komunikacja z właścicielem mieszkania to sukces każdego zarządcy nieruchomości oraz Jakie korzyści niesie ze sobą wdrożenie systemu elektronicznego obiegu dokumentów?

Jakie są różnice między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią?

Do kluczowych różnic pomiędzy wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią należy decyzyjność członków obu tych form zarządzania oraz siła ich głosów. Właściciele lokali we wspólnocie mają siłę głosu zależącą od wielkości udziału w nieruchomości. Z kolei członkowie spółdzielni mają po jednym głosie. Uchwały we wspólnocie podejmowane są przez członków mających większość udziałów w nieruchomości, zaś w spółdzielni uchwały są przegłosowywane na Walnym zgromadzeniu, jeżeli większość członków, którzy się na nie stawili, odda głos za ich podjęciem.

Wspólnota mieszkaniowa, tak jak już napisaliśmy powyżej, może posiadać zarząd wybierany przez członków wspólnoty. Z kolei zarząd spółdzielni jest wskazywany przez radę nadzorczą, której wspólnota nie posiada. Inne jest także podejście do planu gospodarczego: we wspólnocie jest on zatwierdzany większością udziałów, natomiast w spółdzielni jest zatwierdzany jedynie przez radę nadzorczą. Kolejną różnicą jest obowiązek posiadania księgi rachunkowej w spółdzielni, natomiast wspólnota może ją posiadać, ale nie musi.

Jak często odbywają się zebrania wspólnoty?

Zgodnie z wymogami Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r., zarząd lub zarządca muszą zwołać zebranie ogółu właścicieli przynajmniej raz w roku, do końca pierwszego kwartału każdego roku. Jeśli do tego nie dojdzie, wtedy zebranie może zwołać każdy z właścicieli. W trakcie zebrania powinno się uchwalić roczny plan gospodarczy, ocenić pracę zarządu lub zarządcy, a także przyjąć sprawozdanie zarządu poprzez podjęcie uchwały udzielającej mu absolutorium.

Co ważne, zebranie wspólnoty może być przeprowadzone zdalnie. Z kolei uchwały członków wspólnoty mogą być przegłosowywane w różnych trybach: tylko na zebraniu, tylko poza zebraniem (obiegowo), lub w trybie mieszanym, tj. podczas zebrania oraz poza zebraniem. Głosy mogą być także zbierane elektronicznie, np. za pomocą rozwiązań takich jak aplikacja e-kartoteka.