Co to jest Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM)?

Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM) to propozycja rozwiązania problemu dostępności mieszkań w Polsce. Celem SIM jest stworzenie przystępnych warunków mieszkaniowych dla osób, które borykają się z trudnościami w zdobyciu kredytów hipotecznych. W artykule przyjrzymy się kluczowym aspektom SIM, w tym obowiązującym prawodawstwie, zasadom funkcjonowania oraz grupom społecznym, które mogą skorzystać z tej formy wynajmu. Ponadto omówimy korzyści wynikające z najmu mieszkań w ramach SIM oraz różnice w porównaniu do Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Zaprezentujemy również wskazówki dotyczące efektywnego zarządzania Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową.

Z naszego wpisu dowiesz się:

• Czym są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?
• Jakie są cele SIM?
• Jakie są przepisy prawne dotyczące SIM?
• Jak działają Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?
• Kto może zamieszkać w SIM?
• Kryteria dochodowe i proces rekrutacji najemców
• Jakie są korzyści z wynajmu mieszkań w ramach SIM?
• Charakterystyka mieszkań SIM: od metrażu po standard wykończenia
• Jakie są różnice między SIM a TBS?
• Jak zarządzać Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową?

Czym są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki realizujące budownictwo społeczne jako następcy prawni TBSów. Ta nowa forma prawna stała się kluczową zmianą w systemie budownictwa mieszkaniowego po 2021 roku.

SIMy powstały dzięki chęci polepszenia sytuacji na rynku mieszkaniowym po porażce programu “Mieszkanie plus”. 19 stycznia 2021 r. weszła w życie ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r., co pozwoliło znowelizować przepisy wspierające rozwój mieszkalnictwa. Do sporych zmian doszło w ustawie z 26 października 1995 r., która dotyczy form popierania budownictwa mieszkaniowego. Kluczowe jest to, że ustawodawcy uniemożliwili tworzenie nowych Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Zastąpiły je właśnie Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe.

W opinii Ministerstwa Rozwoju i Technologii, SIM to spółka not for profit. Należy jednak zauważyć, że pogląd ten został inaczej zinterpretowany przez rzeszowski Wojewódzki Sąd Administracyjny, o czym szerzej piszemy poniżej.

Jakie są cele SIM?

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki budujące domy mieszkalne i umożliwiające ich eksploatację na zasadach najmu.

Głównym celem SIM jest budowa mieszkań na wynajem, o umiarkowanym czynszu. Stawki w mieszkaniach SIM wynoszą maksymalnie 5% wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego. Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe nie są nastawione na zyski. Ewentualne dochody SIM muszą być spożytkowane w całości na działalność statutową; nie mogą być one przeznaczane do podziału między wspólników lub członków.

Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa może realizować różne działania związane z mieszkalnictwem, poza głównym celem. Do jej kompetencji należy m.in.:

Jakie są przepisy prawne dotyczące SIM?

Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki, współtworzone np. przez jednostki samorządu terytorialnego, budujące domy mieszkalne i umożliwiające ich eksploatację na zasadach najmu.

Ta nowa forma prawna objęta jest przepisami Kodeksu spółek handlowych lub ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. SIM-y mogą być tworzone w formie spółdzielni osób prawnych (z odniesieniem do przepisów Prawa spółdzielczego) lub w formie spółki kapitałowej (spółki z o. o. albo SA, z odniesieniem do Kodeksu spółek handlowych).

Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa z dnia 26 października 1995 r. (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440) uregulowała powstawanie i działalność społecznych inicjatyw mieszkaniowych. Co istotne, nie reguluje ona statusu not-for-profit lub non profit SIM. Pojęcia te nie stanowią również określeń ustawowych w polskim porządku prawnym.

Zgodnie z przepisem art. 24 ustawy o społecznych formach, dochody SIM nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową SIM. Wobec powyższego, w opinii Ministerstwa Rozwoju i Technologii, w ujęciu funkcjonalnym działalność SIM jest jednak bliższa modelowi „spółka not-for-profit”, tj. dopuszcza generowanie dochodu, przy jednoczesnym ustawowym wyłączeniu możliwości jego dystrybucji na rzecz wspólników lub członków.

Zaprezentowana powyżej interpretacja przepisów prawnych wyraża jedynie pogląd MRiT, który może nie zostać podzielony przez sądy jako organy upoważnione do dokonywania wykładni stosowania przepisów prawa w sprawach konkretnych i indywidualnych. Przykładem jest opinia rzeszowskiego WSA, który ocenił, że SIM to spółki non-profit.

Jak działają Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?

SIMy posiadają radę nadzorczą. W jej skład mogą wchodzić przedstawiciele gminy lub gmin, na terenie których działa SIM. Finansowanie budowy mieszkań w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) opiera się na kilku źródłach:

Dodatkowo, aby ułatwić gminom zakładanie SIM-ów i realizację społecznych mieszkań czynszowych, przewidziano kilka form wsparcia:

Kto może zamieszkać w SIM?

Mieszkania dostępne w ramach SIM są przeznaczone dla osób i rodzin, które:

Oznacza to więc, że przyszli lokatorzy SIM muszą spełnić kryteria dochodowe i nie przekroczyć ustawowego progu, a jednocześnie – muszą być w stanie regularnie płacić czynsz. Co istotne, próg dochodowy zmienia się co roku i jest zróżnicowany względem województw, ponieważ jest opierany między innymi o przeciętne wynagrodzenie miesięczne brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny.

Aby otrzymać mieszkanie, wymagane jest wniesienie partycypacji, o której wspominaliśmy wcześniej. Jest to udział w kosztach budowy, którego wysokość nie może być wyższa niż 30% całkowitych wydatków poniesionych na ten cel. Wysokość partycypacji może być ustalana indywidualnie, dlatego także osoby z mniejszym wkładem mają szansę zostać najemcami. Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa albo statut SIM.

Wynajem w SIM jest pomyślany jako rozwiązanie długoterminowe – umowy zawierane są na kilka lat, z możliwością przedłużenia. Dodatkowo, istnieje możliwość zmiany wynajmu długoterminowego na umowę najmu z dojściem do własności lokalu, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów. Aby skorzystać z tej opcji i wykupić mieszkanie, muszą zajść następujące warunki:

Kryteria dochodowe i proces rekrutacji najemców

Ponieważ mieszkania SIM mają być realną alternatywą dla kredytu hipotecznego, podstawowym warunkiem uczestnictwa jest wejście w określony próg dochodowy. Średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego z poprzedniego roku nie może być wyższy niż ustalony na dany rok kryteria dochodowe, tj. średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok, w którym zawierana jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, nie przekracza odpowiednio 75% dla jedno‑osobowego gospodarstwa, 105% — dla dwuosobowego, 145% — dla trzyosobowego, 170% — dla czteroosobowego dla iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, oraz współczynnika 1,4. W praktyce oznacza to, tak jak podkreślaliśmy już wyżej, że SIM‑y celują w tych, którzy nie mogą pozwolić sobie na kredyt hipoteczny, ale cechuje ich odpowiednia zdolność czynszowa. 

Przykładowe maksymalne wysokości progów dochodowych w województwach śląskim i łódzkim na dzień 4 grudnia 2025 r.:

Lokatorzy rekrutowani są przez gminę, na terenie której planowana jest inwestycja. Jednostki samorządu terytorialnego decydują o szczegółowych zasadach i przeprowadza formalny nabór wniosków. Rada gminy — przez uchwałę — określa kryteria pierwszeństwa, warunki ubiegania się o lokal i zasady naboru. Jeśli jest się osobą zainteresowaną SIM, trzeba zgłosić wniosek, następnie — po spełnieniu kryteriów formalnych i dochodowych — wnioski są poddawane ocenie, a kandydaci rankingowani.

Jakie są korzyści z wynajmu mieszkań w ramach SIM?

Najemcy SIM mogą liczyć na wiele udogodnień. Przede wszystkim, mogą zamieszkać w nowym lokalu bez konieczności zaciągania dużego kredytu. Także czynsz w SIM jest znacznie korzystniejszy niż na rynku komercyjnym – bywa nawet o połowę niższy.

Osoby, które oprócz najmu wniosły partycypację, mogą skorzystać z tzw. „wakacji czynszowych”, czyli okresowego obniżenia czynszu nawet o 20%. Dla emerytów takie ulgi mogą obowiązywać bezterminowo. Dodatkową korzyścią jest możliwość przekształcenia zwykłej umowy najmu w najem z opcją dojścia do własności, co otwiera drogę do stopniowego stania się właścicielem mieszkania.

Charakterystyka mieszkań SIM: od metrażu po standard wykończenia

W ramach Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM) powstają przede wszystkim budynki wielorodzinne, które na mocy ustawowego obowiązku oferują mieszkania o zróżnicowanej powierzchni — od 25 do 80 m². Istotną cechą programu jest brak ograniczeń co do liczby pokoi, kondygnacji czy wnioskowanej powierzchni użytkowej mieszkania w odniesieniu do liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego biorącego udział w naborze. Takie rozwiązanie zapewnia dużą elastyczność i możliwość dopasowania lokalu do indywidualnych potrzeb mieszkańców, niezależnie od wielkości rodziny.

Wykończone mieszkania w SIM mają standard „pod klucz”, co oznacza, że lokatorzy mogą wprowadzić się od razu po otrzymaniu kluczy, bez konieczności dodatkowego wykańczania czy remontowania. Standard wykończenia może obejmować m.in.: ściany i sufity zagruntowane i pomalowane na biało, panele podłogowe w pokojach, płytki ceramiczne w łazienkach i toaletach, energooszczędną stolarkę okienną oraz wysokiej jakości stolarkę drzwiową, w części mieszkań dostosowaną do potrzeb osób niepełnosprawnych. Lokale wyposażone są w centralne ogrzewanie podłogowe zasilane z sieci miejskiej, a także wszystkie niezbędne instalacje: elektryczną, internetową, telefoniczną, telewizyjną i domofonową. Tak kompleksowe wykończenie sprawia, że mieszkania SIM są wygodnym i gotowym do zamieszkania rozwiązaniem dla wszystkich przyszłych lokatorów.

Jakie są różnice między SIM a TBS?

Z pozoru mogłoby się wydawać, że SIMy jako następcy prawni po prostu zastąpiły TBSy i nie różnią się one niczym poza nazwą. Główne cele obu inicjatyw pozostają w istocie takie same.

Dla przypomnienia: Towarzystwa Budownictwa Społecznego regulowała ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Warto więc przyjrzeć się dokładniej temu, jakie narzędzia zaproponował ustawodawca w nowelizacji przepisów. O ile w przypadku, gdy gmina samodzielnie utworzy SIM, możemy mówić o podobieństwie do TBS, to inna sytuacja występuje wtedy, gdy SIMy będą tworzone np. razem z KZN. Krajowy Zasób Nieruchomości włącza się wtedy w proces powstawania SIM jako państwowa osoba prawna, co wydajnie wspiera proces budownictwa społecznego. Takie partnerstwo z państwem otwiera nowe możliwości, jeśli chodzi o grunty lub istniejące dotychczas nieruchomości.

Co istotne, istniejące przed nowelizacją przepisów TBSy mogą funkcjonować nadal tak samo lub przekształcić się w formę SIM.
 

Podobieństwa i różnice pomiędzy SIM a TBS podsumowujemy w poniższej tabeli:

Jak zarządzać Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową?

Efektywne zarządzanie Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową (SIM) wymaga odpowiedniego przygotowania organizacyjnego oraz znajomości bieżących przepisów regulujących społeczne budownictwo mieszkaniowe. Świadome, odpowiedzialne zarządzanie będzie uwzględniać: korzystanie z szerokich możliwości dofinansowania, zrozumienie potrzeb wynajmujących, zapewnienie transparentności działań, a także dbałość o jakość i trwałość zasobów mieszkaniowych.

Jednym z elementów usprawniających zarządzanie może być wdrożenie sprawdzonego systemu dla SIM (takiego jak np. Program Mieszczanin), który pomaga w obsłudze administracyjnej. Dobrze jest, jeśli program dostarcza firma z praktycznym doświadczeniem we wdrożeniach systemu w innych SIMach. Warto upewnić się, czy zaproponowane rozwiązania informatyczne są dostosowane do specyfiki działalności SIM i potrafią je wspomóc w realnej optymalizacji codziennych zadań.

Dowiedz się więcej: Jakie oprogramowanie dla Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej wybrać?