Co to jest Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM)?
Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa (SIM) to propozycja rozwiązania problemu dostępności mieszkań w Polsce. Celem SIM jest stworzenie przystępnych warunków mieszkaniowych dla osób, które borykają się z trudnościami w zdobyciu kredytów hipotecznych. W artykule przyjrzymy się kluczowym aspektom SIM, w tym obowiązującym prawodawstwie, zasadom funkcjonowania oraz grupom społecznym, które mogą skorzystać z tej formy wynajmu. Ponadto omówimy korzyści wynikające z najmu mieszkań w ramach SIM oraz różnice w porównaniu do Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Zaprezentujemy również wskazówki dotyczące efektywnego zarządzania Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową.
Z naszego wpisu dowiesz się:
- Czym są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?
- Jakie są cele SIM?
- Jakie są przepisy prawne dotyczące SIM?
- Jak działają Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?
- Kto może zamieszkać w SIM?
- Jakie są korzyści z wynajmu mieszkań w ramach SIM?
- Jakie są różnice między SIM a TBS?
- Jak zarządzać Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową?
Czym są Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki budujące domy mieszkalne i umożliwiające ich eksploatację na zasadach najmu.
SIMy powstały dzięki chęci polepszenia sytuacji na rynku mieszkaniowym po porażce programu “Mieszkanie plus”. 19 stycznia 2021 r. weszła w życie ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r., co pozwoliło znowelizować przepisy wspierające rozwój mieszkalnictwa. Do sporych zmian doszło w ustawie z 26 października 1995 r., która dotyczy form popierania budownictwa mieszkaniowego. Kluczowe jest to, że ustawodawcy uniemożliwili tworzenie nowych Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS). Zastąpiły je właśnie Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe.
Jakie są cele SIM?
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki budujące domy mieszkalne i umożliwiające ich eksploatację na zasadach najmu.
Głównym celem SIM jest budowa mieszkań na wynajem, o umiarkowanym czynszu. Stawki w mieszkaniach SIM wynoszą maksymalnie 5% wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego. Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe nie są nastawione na zyski. Ewentualne dochody SIM muszą być spożytkowane w całości na działalność statutową; nie mogą być one przeznaczane do podziału między wspólników lub członków.
Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa może realizować różne działania związane z mieszkalnictwem, poza głównym celem. Do jej kompetencji należy m.in.:
- 1 zakup lokali i budynków – zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych – z zamiarem ich rozbudowy, nadbudowy lub przebudowy, aby stworzyć nowe mieszkania.
- 2 Remontowanie i modernizacja obiektów przeznaczonych na wynajem mieszkań.
- 3 Wynajem lokali użytkowych znajdujących się w budynkach SIM.
- 4 Zarządzanie, na podstawie umów, nieruchomościami (mieszkalnymi i niemieszkalnymi), które nie należą do SIM, a także zarządzanie wspólnymi nieruchomościami, w których SIM ma udział we współwłasności.
- 5 Prowadzenie innych działań związanych z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą, w tym budowa lub zakup budynków w celu sprzedaży mieszkań lub lokali o innym przeznaczeniu.
- 6 Dzierżawa lokali mieszkalnych Społecznej Agencji Najmu (SAN), z przeznaczeniem na wynajem osobom fizycznym wskazanym przez gminę – pod warunkiem, że lokale te nie były objęte określonymi umowami dotyczącymi partycypacji w budowie.
Jakie są przepisy prawne dotyczące SIM?
Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) to spółki budujące domy mieszkalne i umożliwiające ich eksploatację na zasadach najmu.
Do społecznej inicjatywy mieszkaniowej stosuje się przepisy Kodeksu spółek handlowych lub ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. SIM-y mogą być tworzone w formie spółdzielni osób prawnych (z odniesieniem do przepisów Prawa spółdzielczego) lub w formie spółki kapitałowej (spółki z o. o. albo SA, z odniesieniem do Kodeksu spółek handlowych).
Jak działają Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe?
SIMy posiadają radę nadzorczą. W jej skład mogą wchodzić przedstawiciele gminy lub gmin, na terenie których działa SIM. Finansowanie budowy mieszkań w ramach społecznych inicjatyw mieszkaniowych (SIM) opiera się na kilku źródłach:
- preferencyjny kredyt z Banku Gospodarstwa Krajowego – SIM-y mogą uzyskać kredyt do 80% kosztów inwestycji. Odsetki od tych kredytów pokrywa Skarb Państwa, co pozwala BGK oferować niższe oprocentowanie.
- Partycypacja najemców – osoby ubiegające się o mieszkanie wnoszą wkład własny, maksymalnie do 30% kosztów budowy.
Dodatkowo, aby ułatwić gminom zakładanie SIM-ów i realizację społecznych mieszkań czynszowych, przewidziano kilka form wsparcia:
- dofinansowanie z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (RFRM) – każda gmina może otrzymać 3 mln zł na utworzenie nowego SIM lub 10% wartości inwestycji na objęcie udziałów w istniejącym SIM lub TBS. Wnioski składa się do Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN).
- Grant z Funduszu Dopłat – do 35% kosztów inwestycji dla gmin, które współfinansują budowę mieszkań z SIM.
- Współpraca z Krajowym Zasobem Nieruchomości – KZN może wspólnie z gminami tworzyć nowe SIM-y lub przystępować do istniejących TBS, wnosząc w imieniu Skarbu Państwa grunty pod budowę mieszkań w zamian za udziały w tych spółkach.
Kto może zamieszkać w SIM?
Mieszkania dostępne w ramach SIM są przeznaczone dla osób i rodzin, które:
- nie mają własnego mieszkania w danej miejscowości,
- stać na regularne opłacanie czynszu,
- mają zbyt niskie dochody, by uzyskać kredyt hipoteczny.
Aby otrzymać mieszkanie, wymagane jest wniesienie partycypacji, o której wspominaliśmy wcześniej. Jest to udział w kosztach budowy, którego wysokość nie może być wyższa niż 30% całkowitych wydatków poniesionych na ten cel. Wysokość partycypacji może być ustalana indywidualnie, dlatego także osoby z mniejszym wkładem mają szansę zostać najemcami. Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa albo statut SIM.
Wynajem w SIM jest pomyślany jako rozwiązanie długoterminowe – umowy zawierane są na kilka lat, z możliwością przedłużenia. Dodatkowo, istnieje możliwość zmiany wynajmu długoterminowego na umowę najmu z dojściem do własności lokalu, pod warunkiem spełnienia określonych kryteriów. Aby skorzystać z tej opcji i wykupić mieszkanie, muszą zajść następujące warunki:
- minęło co najmniej 15 lat od oddania budynku do użytkowania.
- Najemca zamieszkuje lokal przez minimum 5 lat.
- Najemca wniósł partycypację w wysokości 20–25% kosztów budowy (chyba że SIM określi inne zasady).
- Najemca nie zalegał z opłatami (czynszem ani innymi należnościami) przez ostatnie 5 lat, przy czym opóźnienia nie mogły przekraczać 3 miesięcy.
- Cena wykupu zostanie ustalona indywidualnie, ale nie może przekroczyć ustawowego limitu i zostanie pomniejszona o wniesioną partycypację, kaucję oraz część kredytu spłaconą w czynszu.
Jakie są korzyści z wynajmu mieszkań w ramach SIM?
Najemcy SIM mogą liczyć na wiele udogodnień. Przede wszystkim, mogą zamieszkać w nowym lokalu bez konieczności zaciągania dużego kredytu. Także czynsz w SIM jest znacznie korzystniejszy niż na rynku komercyjnym – bywa nawet o połowę niższy.
Osoby, które oprócz najmu wniosły partycypację, mogą skorzystać z tzw. „wakacji czynszowych”, czyli okresowego obniżenia czynszu nawet o 20%. Dla emerytów takie ulgi mogą obowiązywać bezterminowo. Dodatkową korzyścią jest możliwość przekształcenia zwykłej umowy najmu w najem z opcją dojścia do własności, co otwiera drogę do stopniowego stania się właścicielem mieszkania.
Jakie są różnice między SIM a TBS?
Z pozoru mogłoby się wydawać, że SIMy po prostu zastąpiły TBSy i nie różnią się one niczym poza nazwą. Główne cele obu inicjatyw pozostają w istocie takie same.
Jednak warto przyjrzeć się dokładniej temu, jakie narzędzia zaproponował ustawodawca w nowelizacji. O ile w przypadku, gdy gmina samodzielnie utworzy SIM, możemy mówić o podobieństwie do TBS, to inna sytuacja występuje wtedy, gdy SIMy będą tworzone np. razem z KZN. Krajowy Zasób Nieruchomości włącza się wtedy w proces powstawania SIM jako państwowa osoba prawna, co wydajnie wspiera proces budownictwa społecznego. Takie partnerstwo z państwem otwiera nowe możliwości, jeśli chodzi o grunty lub istniejące dotychczas nieruchomości.
Co istotne, istniejące przed nowelizacją przepisów TBSy mogą funkcjonować nadal tak samo lub przekształcić się w formę SIM.
Jak zarządzać Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową?
Efektywne zarządzanie Społeczną Inicjatywą Mieszkaniową (SIM) wymaga odpowiedniego przygotowania organizacyjnego oraz znajomości bieżących przepisów regulujących społeczne budownictwo mieszkaniowe. Świadome, odpowiedzialne zarządzanie będzie uwzględniać: korzystanie z szerokich możliwości dofinansowania, zrozumienie potrzeb wynajmujących, zapewnienie transparentności działań, a także dbałość o jakość i trwałość zasobów mieszkaniowych.
Jednym z elementów usprawniających zarządzanie może być wdrożenie sprawdzonego systemu dla SIM (takiego jak np. Program Mieszczanin), który pomaga w obsłudze administracyjnej. Dobrze jest, jeśli program dostarcza firma z praktycznym doświadczeniem we wdrożeniach systemu w innych SIMach. Warto upewnić się, czy zaproponowane rozwiązania informatyczne są dostosowane do specyfiki działalności SIM i potrafią je wspomóc w realnej optymalizacji codziennych zadań.
Chcesz poznać nasze doświadczenia we wdrażaniu programu dla Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej? Szukasz systemu dla swojego SIM? Skontaktuj się z nami i wypełnij formularz kontaktowy!
