Czym jest TBS i na jakich zasadach można otrzymać mieszkanie?

Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) to szczególny typ podmiotów działających na rynku mieszkaniowym. W naszym artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest TBS i jaką rolę odgrywa w budownictwie społecznym. Dowiesz się, jakie przepisy regulują jego funkcjonowanie oraz czy TBS i SIM to to samo. Przyglądamy się też praktycznej stronie – jak zarządzać takim podmiotem i na co zwrócić uwagę, by robić to skutecznie. Na koniec podpowiadamy, jakie oprogramowanie wspiera codzienną pracę TBS-ów i dlaczego warto postawić na narzędzia dopasowane do ich specyfiki. Jeśli chcesz zrozumieć, jak działa TBS i jak nim efektywnie zarządzać – ten wpis jest dla Ciebie.

Z naszego wpisu dowiesz się więcej o następujących kwestiach:

• Co to jest TBS?
• Jakie są przepisy prawne dotyczące TBS?
• Partycypacja TBS – co to oznacza?
• Limity dochodowe i warunek braku tytułu prawnego do innej nieruchomości
• Weryfikacja zdolności czynszowej i procedura naboru wniosków
• Wysokość czynszu regulowanego a wartość odtworzeniowa lokalu
• Kaucja zabezpieczająca i dodatkowe opłaty eksploatacyjne
• Standard wykończenia mieszkań pod klucz i protokół zdawczo-odbiorczy
• Waloryzacja partycypacji i termin zwrotu środków po wyprowadzce
• Cesja umowy najmu i zasady dziedziczenia prawa do lokalu
• Najem z dojściem do własności jako alternatywa dla kredytu hipotecznego
• Czy TBS to to samo, co SIM?
• Jak zarządzać TBS?
• Jakie oprogramowanie dla TBS sprawdzi się najlepiej?

Czym jest TBS? Towarzystwo Budownictwa Społecznego to podmiot powołany na mocy Ustawy z dnia 26 października 1995 roku w celu budowania i wynajmowania mieszkań osobom o przeciętnych dochodach – bez nastawienia na zysk. TBS-y działają jako spółka akcyjna, spółka z o.o. lub spółdzielnia osób prawnych, są właścicielami budynków i lokali, a ich łączny dorobek to ponad 120 tysięcy mieszkań powstałych przez dekady funkcjonowania.

W większości przypadków czynsz to nie więcej niż 4%, co czyni go jedną z najtańszych form najmu instytucjonalnego w Polsce. Od 2021 roku TBS-y zostały zastąpione przez Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) – nowe podmioty nie mogą już powstawać jako TBS, choć istniejące mogą nadal działać lub się przekształcić.

Co to jest TBS?

Skrót TBS oznacza Towarzystwa Budownictwa Społecznego, czyli podmioty realizujące budownictwo czynszowe. Są to wyspecjalizowane spółki non profit, których podstawową misją jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób o średnich dochodach. Warto podkreślić, że działalność non profit w przypadku TBS oznacza, iż wypracowany zysk nie jest wypłacany wspólnikom (często są to spółki gminne), lecz w całości reinwestowany w utrzymanie zasobów. Kluczowe jest również rozróżnienie własności: TBS jest wyłącznym właścicielem budynku oraz lokali, natomiast lokator jest jedynie najemcą, co wpływa na strukturę obowiązków technicznych. Historycznie rozwój tych podmiotów był ściśle powiązany z finansowaniem przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy oraz wsparciem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

Mieszkania w TBSach oferowane były na wynajem i na początku nie można było ich kupić na własność. Dopiero w 2022 roku znowelizowano Ustawę, co umożliwiło najemcom wykupienie dotychczas zajmowanego lokalu w modelu najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Spółki powoływane w celu budowania lokali na wynajem w ramach TBS były później odpowiedzialne także za zarządzanie nimi, m.in. w zakresie utrzymywania w odpowiednio dobrym stanie technicznym. Szacuje się, że łącznie, w trakcie całego okresu funkcjonowania TBSów, powstało około 120 tysięcy lokali. Obecnie nie można już tworzyć nowych TBSów, co jest związane ze zmianą przepisów. Ich rolę przejęły SIMy.

Jakie są przepisy prawne dotyczące TBS?

Podstawą prawną funkcjonowania tych podmiotów jest ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. TBS-y mogą przybierać formę spółki z o.o., spółki akcyjnej lub spółdzielni osób prawnych, w związku z czym ich działalność reguluje Kodeks spółek handlowych. W relacjach z najemcami kluczowe znaczenie ma ustawa o ochronie praw lokatorów, która precyzuje zasady wypowiedzenia umów i obowiązki obu stron. Ponadto, w sprawach dotyczących gospodarowania mieniem, TBS-y posiłkują się zapisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, a najemcy znajdujący się w trudniejszej sytuacji materialnej mogą korzystać z instrumentów, które przewiduje ustawa o dodatkach mieszkaniowych.

Przepisy regulowały również konkretne warunki, które musieli spełniać pojedynczy najemcy, uiszczający opłatę partycypacyjną. Nie można było mieć tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego, poziom dochodów nie mógł przekraczać 1,3 przeciętnego, miesięcznego wynagrodzenia brutto z terenu danego województwa (wskaźnik liczony był za rok kalendarzowy poprzedzający ten, w którym podpisywano umowę zawarcia najmu), a także trzeba było zapłacić kaucję zabezpieczającą.

Partycypacja TBS – co to oznacza?

Osoby zainteresowane wynajmem w TBS wiąże umowa partycypacyjna. Partycypant zobowiązuje się do pokrycia części kosztów budowy lokalu, która wynosi zazwyczaj od 10% do 30% jego wartości (średnio 15%). Istotne jest, że wkład ten stanowi finansowanie zwrotne – po zakończeniu umowy najmu i opróżnieniu lokalu, TBS ma obowiązek zwrócić partycypację w kwocie zwaloryzowanej. Wkład własny może sfinansować książeczka mieszkaniowa oraz kredyt gotówkowy, co czyni tę formę mieszkalnictwa dostępną dla szerokiego grona odbiorców.

Limity dochodowe i warunek braku tytułu prawnego do innej nieruchomości

Aby uzyskać najem, gospodarstwo domowe musi spełnić określone kryteria kwalifikacyjne. Kluczowe są progi dochodowe, których wysokość ustala corocznie GUS (Główny Urząd Statystyczny). Przy weryfikacji wniosku stosuje się przeciętne wynagrodzenie w danym województwie, a dochód gospodarstwa domowego nie może przekraczać 1,3 tej wartości (w przypadku jednoosobowego gospodarstwa mnożnik ten jest wyższy). Limity te są zawsze skalowane w zależności od liczby osób, które tworzą gospodarstwo domowe. Obowiązkowa jest deklaracja o dochodach oraz oświadczenie, że członkowie gospodarstwa nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu w tej samej miejscowości.

Weryfikacja zdolności czynszowej i procedura naboru wniosków

Każdy wniosek o najem podlega wnikliwej ocenie, za którą odpowiada Komisja Kwalifikacyjna. Jej głównym zadaniem jest weryfikacja dokumentów potwierdzających dochody, co pozwala ocenić, czy przyszły najemca posiada zdolność kredytową (rozumianą w tym kontekście jako płynność finansowa pozwalająca na opłacanie czynszu). W przypadku dużej liczby chętnych uruchamiana jest lista oczekujących, a nabór wniosków odbywa się często w ramach systemu punktowego. Po pomyślnym przejściu procedur następuje formalny przydział lokalu.

Wysokość czynszu regulowanego a wartość odtworzeniowa lokalu

TBS oferuje czynsz regulowany ustawowo, który jest ustalany na poziomie zapewniającym pokrycie kosztów eksploatacji i spłatę kredytu zaciągniętego na budowę. Ustawa wyznacza górny limit przychodów dla towarzystwa w skali roku, który wynosi od 4% do 5% – jest to wartość odtworzeniowa lokalu. Średnie stawki czynszu w 2025 roku wahają się zazwyczaj od 12 do 23 zł za m², w zależności od lokalizacji oraz decyzji, jakie podejmuje wojewoda. Stawki te stanowią umiarkowany czynsz, który jest niższy od rynkowego, a w wybranych przypadkach najemcy mogą ubiegać się o dopłaty do czynszu.

Kaucja zabezpieczająca i dodatkowe opłaty eksploatacyjne

Zasady najmu zakładają obowiązek wpłaty, jakim jest kaucja, której wysokość (od 1-krotności do 12-krotności czynszu) określana jest indywidualnie przez TBS w regulaminie lub statucie. Poza czynszem najemca pokrywa opłaty eksploatacyjne oraz media, takie jak woda, prąd czy wywóz nieczystości. Istotnym elementem jest rozliczanie ogrzewania oraz wody na podstawie liczników. W przypadku zaniedbań pojawiają się zaległości czynszowe, które mogą prowadzić do wypowiedzenia umowy. Same koszty eksploatacji są rozliczane przejrzyście, co pozwala najemcom kontrolować wydatki.

Standard wykończenia mieszkań pod klucz i protokół zdawczo-odbiorczy

Niezaprzeczalnym atutem TBS są mieszkania pod klucz, które są gotowe do zamieszkania od razu po odbiorze kluczy. Taki standard wykończenia oznacza, że ściany są pomalowane, podłogi ułożone, a armatura zainstalowana. Przy przekazaniu lokalu sporządzany jest obowiązkowy protokół zdawczo-odbiorczy, w którym dokumentowany jest stan techniczny pomieszczeń i liczników. Dokument ten chroni interesy, jakie ma lokator, oraz interesy TBS przy zdawaniu mieszkania po zakończeniu najmu.

Waloryzacja partycypacji i termin zwrotu środków po wyprowadzce

Mechanizm, jakim jest waloryzacja, sprawia, że wpłacony wkład chroni wartość przed skutkami, jakie niesie inflacja. W praktyce zwrot partycypacji po zakończeniu najmu bywa wyższy niż kwota pierwotna. Ustawa określa sztywny termin, jakim jest rozwiązanie umowy najmu, w którym następuje zwrot zwaloryzowanej kaucji oraz partycypacji – musi to nastąpić nie później niż w ciągu 12 miesięcy od dnia opróżnienia lokalu, po wcześniejszym potrąceniu ewentualnych zadłużeń.

Cesja umowy najmu i zasady dziedziczenia prawa do lokalu

W sytuacjach losowych możliwa jest cesja praw, dzięki której za zgodą TBS partycypant może przekazać swoje roszczenia innej osobie. W przypadku śmierci najemcy wchodzi w życie dziedziczenie, co oznacza, że spadkobiercy przejmują prawo do wkładu partycypacyjnego. Sama umowa cesji lub przeniesienie praw i obowiązków musi być przeprowadzona zgodnie z wymogami, jakie nakłada Kodeks cywilny, co gwarantuje bezpieczeństwo prawne wszystkich stron.

Najem z dojściem do własności jako alternatywa dla kredytu hipotecznego

Dla osób, których nie wspiera bankowy kredyt hipoteczny, opcją jest najem z dojściem do własności. Najemca może stać się właścicielem lokalu, jeśli umowa najmu przewiduje dojście do własności, co wiąże się ze spłatą pełnej wartości mieszkania w czynszu w ustalonym czasie. Wymagany jest wtedy akt notarialny, finalizujący proces, w wyniku którego najemca uzyskuje własność. Jest to popularna zbywalność, która stanowi coraz częściej wybieraną drogę do posiadania lokalu.

Czy TBS to to samo, co SIM?

Choć SIM (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) to następcy TBS-ów, pełnią one bardzo zbliżoną funkcję społeczną. Kluczową różnicą jest jednak silniejsze zaangażowanie państwa: SIM-y wpierają Rządowy Fundusz Rozwoju Mieszkalnictwa, BGK (Bank Gospodarstwa Krajowego) i Fundusz Dopłat. W realizację inwestycji w ramach SIM aktywnie włączają się samorządy terytorialne, które zyskują dostęp do preferencyjnych kredytów budowlanych.

Dla najemcy zasady korzystania z lokalu są niemal identyczne, jednak model SIM daje większą stabilność inwestycyjną dzięki zaangażowaniu kapitałowemu Skarbu Państwa poprzez Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN). Może on wnosić grunty i środki finansowe do spółek realizujących inwestycje mieszkaniowe. Dzięki temu SIM-y mają większy potencjał rozwoju, przy zachowaniu podstawowych zasad działania znanych z modelu TBS.

Jak zarządzać TBS?

Zarządzanie TBS-em, czyli Towarzystwem Budownictwa Społecznego, wymaga – tak samo jak w przypadku innych form prawnych zarządzających nieruchomościami – sprawnego łączenia obowiązków administracyjnych, finansowych i technicznych. Jest jednak jeden aspekt, który czyni TBSy wyjątkowymi.

W budownictwie społecznym bowiem to właśnie TBS jest właścicielem budynków, mieszkań oraz części wspólnych. Ponosi odpowiedzialność i koszty związane z remontami oraz usuwaniem usterek. Profesjonalne zarządzanie nieruchomościami wymaga więc dbałości o stan techniczny mienia. Niezbędne jest gromadzenie odpowiednich środków w ramach programu, jakim jest fundusz remontowy, który pozwala na systematyczną termomodernizację budynków. Zarządcy muszą przestrzegać rygorów, jakie nakładają zamówienia publiczne (w przypadku TBS będących spółkami komunalnymi, w których gmina posiada dominujący wpływ), zapewnić zgodność z przepisami w zakresie RODO oraz poprawnie rozliczać dotacje z funduszy celowych.

Ułatwieniem w pracy zarządców jest cyfryzacja – nowoczesny program do zarządzania nieruchomościami wspiera prowadzenie ewidencji nadzorowanych zasobów, prowadzenie księgowości i rozliczeń z najemcami, komunikację oraz raportowanie, ułatwiając codzienne funkcjonowanie TBS-u, a także daje przestrzeń na pozyskiwanie przez zarządcę nowych klientów do obsługi.

Jakie oprogramowanie dla TBS sprawdzi się najlepiej?

TBS-y to podmioty o szerokim zakresie działań – często równolegle zarządzają nie tylko zasobami własnymi pod wynajem, ale też komunalnym zasobem mieszkaniowym, a także wspólnotami mieszkaniowymi, już od etapu deweloperskiego. W praktyce oznacza to konieczność obsługi różnych modeli rozliczeń, typów własności oraz struktur organizacyjnych.

Dobry system informatyczny powinien więc umożliwiać swobodne dostosowanie do specyfiki każdej nieruchomości, bez potrzeby pracy w kilku narzędziach jednocześnie. Oprogramowanie takie jak program Mieszczanin sprawdza się szczególnie tam, gdzie potrzebna jest kontrola nad przeglądami technicznymi, remontami lokali, księgowością własną i wspólnoty mieszkaniowej, bieżącą dokumentacją i komunikacją z mieszkańcami. Zapewnia wsparcie już od początku pracy ze wspólnotą na etapie deweloperskim, a także elastyczność w dalszym jej prowadzeniu, z zupełnie innym trybem działania niż budownictwo społeczne.

Moduł SŁONie (System Łatwej Obsługi Nieruchomości) pozwala wygodnie obsługiwać wszystkie rodzaje zasobów, od TBSu, poprzez wspólnoty mieszkaniowe, aż po mieszkania komunalne. Wybór odpowiedniego systemu to realna oszczędność czasu i większa przejrzystość pracy zarządcy, dlatego warto poświęcić czas na analizę rozwiązań dostępnych na rynku.

Dowiedz się więcej o modułach naszego systemu: Jakie są moduły programu Mieszczanin dla TBS oraz poznaj program dla wspólnot mieszkaniowych