Czym jest TBS i jak nim zarządzać?
Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) to szczególny typ podmiotów działających na rynku mieszkaniowym. W naszym artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest TBS i jaką rolę odgrywa w budownictwie społecznym. Dowiesz się, jakie przepisy regulują jego funkcjonowanie oraz czy TBS i SIM to to samo. Przyglądamy się też praktycznej stronie – jak zarządzać takim podmiotem i na co zwrócić uwagę, by robić to skutecznie. Na koniec podpowiadamy, jakie oprogramowanie wspiera codzienną pracę TBS-ów i dlaczego warto postawić na narzędzia dopasowane do ich specyfiki. Jeśli chcesz zrozumieć, jak działa TBS i jak nim efektywnie zarządzać – ten wpis jest dla Ciebie.
Z naszego wpisu dowiesz się:
Chcesz być na bieżąco z branżowymi ciekawostkami oraz zmianami w prawie?
Zostań subskrybentem naszego newslettera i raz w miesiącu otrzymuj ważne informacje!
Co to jest TBS?
Skrót TBS oznacza „Towarzystwa Budownictwa Społecznego”. Zostały one powołane w latach ’90. jako rozwiązanie problemu mieszkaniowego dla osób o średnich dochodach, które nie mogły sobie pozwolić na wzięcie kredytu hipotecznego. Mieszkania w TBSach oferowane były na wynajem i na początku nie można było ich kupić na własność. Dopiero w 2022 roku znowelizowano Ustawę, co umożliwiło najemcom wykupienie dotychczas zajmowanego lokalu w modelu najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
Spółki powoływane w celu budowania lokali na wynajem w ramach TBS były później odpowiedzialne także za zarządzanie nimi, m.in. w zakresie utrzymywania w odpowiednio dobrym stanie technicznym. Szacuje się, że łącznie, w trakcie całego okresu funkcjonowania TBSów, powstało ponad 77 tysięcy mieszkań.
Jakie są przepisy prawne dotyczące TBS?
TBS-y utworzono na mocy Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. W Ustawie zostały zapisane formy prawne, w ramach których mogą działać TBS-y. Były to: spółka akcyjna, spółka z o.o. oraz spółdzielnia osób prawnych.
Przepisy regulowały również konkretne warunki, które musieli spełniać pojedynczy najemcy, uiszczający opłatę partycypacyjną. Nie można było mieć tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego, poziom dochodów nie mógł przekraczać 1,3 przeciętnego, miesięcznego wynagrodzenia brutto z terenu danego województwa (wskaźnik liczony był za rok kalendarzowy poprzedzający ten, w którym podpisywano umowę zawarcia najmu), a także trzeba było zapłacić kaucję zabezpieczającą.
Partycypacja TBS – co to oznacza?
Osoby, które chciały zamieszkać w TBSie, musiały najpierw uiścić opłatę partycypacyjną. Oznaczało to konieczność pokrycia części kosztów budowy. Jej wysokość wynosiła średnio 15%, a maksymalnie 30% wartości mieszkania. W efekcie cena TBSu była atrakcyjna dla osób, których nie było stać na wykupienie mieszkania na własność. Osoby, które wpłaciły opłatę partycypacyjną, mogły liczyć również na stabilny, wieloletni wynajem.
Czy TBS to to samo, co SIM?
Choć Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) często kojarzone są z Towarzystwami Budownictwa Społecznego (TBS), nie są one dokładnie tym samym. SIM-y zostały wprowadzone ustawowo 19 stycznia 2021 roku jako następcy TBS-ów, które od tego momentu nie mogą być już powoływane. Mimo to ich działalność – budowa i wynajem mieszkań – pozostała praktycznie niezmieniona. Istniejące wcześniej TBS-y mogą nadal funkcjonować, również pod nową nazwą, tj. SIM.
Kluczową nowością w modelu SIM jest możliwość zaangażowania Skarbu Państwa poprzez Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN). Może on wnosić grunty i środki finansowe do spółek realizujących inwestycje mieszkaniowe. Dzięki temu SIM-y mają większy potencjał rozwoju, przy zachowaniu podstawowych zasad działania znanych z modelu TBS.
Jak zarządzać TBS?
Zarządzanie TBS-em, czyli Towarzystwem Budownictwa Społecznego, wymaga – tak samo jak w przypadku innych form prawnych zarządzających nieruchomościami – sprawnego łączenia obowiązków administracyjnych, finansowych i technicznych. Jest jednak jeden aspekt, który czyni TBSy wyjątkowymi.
W budownictwie społecznym bowiem to właśnie TBS jest właścicielem budynków, mieszkań oraz części wspólnych, co oznacza, że ponosi odpowiedzialność i koszty związane z remontami oraz usuwaniem usterek – również wewnątrz lokali. Efektywne budżetowanie, planowanie inwestycji, remontów i obsługi technicznej jest więc jednym z kluczowych obszarów.
Ułatwieniem w pracy zarządców jest cyfryzacja – nowoczesny program do zarządzania nieruchomościami wspiera prowadzenie ewidencji nadzorowanych zasobów, prowadzenie księgowości i rozliczeń z najemcami, komunikację oraz raportowanie, ułatwiając codzienne funkcjonowanie TBS-u, a także daje przestrzeń na pozyskiwanie przez zarządcę nowych klientów do obsługi.
Jakie oprogramowanie dla TBS sprawdzi się najlepiej?
TBS-y to podmioty o szerokim zakresie działań – często równolegle zarządzają nie tylko zasobami własnymi pod wynajem, ale też komunalnym zasobem mieszkaniowym, a także wspólnotami mieszkaniowymi, już od etapu deweloperskiego. W praktyce oznacza to konieczność obsługi różnych modeli rozliczeń, typów własności oraz struktur organizacyjnych.
Dobry system informatyczny powinien więc umożliwiać swobodne dostosowanie do specyfiki każdej nieruchomości, bez potrzeby pracy w kilku narzędziach jednocześnie. Oprogramowanie takie jak program Mieszczanin sprawdza się szczególnie tam, gdzie potrzebna jest kontrola nad przeglądami technicznymi, remontami lokali, księgowością własną i wspólnoty mieszkaniowej, bieżącą dokumentacją i komunikacją z mieszkańcami. Zapewnia wsparcie już od początku pracy ze wspólnotą na etapie deweloperskim, a także elastyczność w dalszym jej prowadzeniu, z zupełnie innym trybem działania niż budownictwo społeczne.
Moduł SŁONie (System Łatwej Obsługi Nieruchomości) pozwala wygodnie obsługiwać wszystkie rodzaje zasobów, od TBSu, poprzez wspólnoty mieszkaniowe, aż po mieszkania komunalne. Wybór odpowiedniego systemu to realna oszczędność czasu i większa przejrzystość pracy zarządcy, dlatego warto poświęcić czas na analizę rozwiązań dostępnych na rynku.
Dowiedz się więcej o modułach naszego systemu: Jakie są moduły programu Mieszczanin dla TBS oraz poznaj program dla wspólnot mieszkaniowych
Szukasz oprogramowania dla TBS? Wypełnij formularz kontaktowy i poznaj szczegóły naszej oferty!
