Spółdzielnia mieszkaniowa – co to jest i jak działa?
Spółdzielnia Mieszkaniowa to forma organizacyjna, która odgrywa kluczową rolę w polskim systemie mieszkaniowym. W artykule przyjrzymy się, czym dokładnie jest spółdzielnia mieszkaniowa oraz jakie są zasady jej funkcjonowania. Zastanowimy się, jak można zostać jej członkiem i jakie prawa przysługują lokatorom w ramach spółdzielni. Omówimy również różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową, co pozwoli lepiej zrozumieć te dwa modele zarządzania nieruchomościami. Dodatkowo, przedstawimy przepisy prawne regulujące działalność spółdzielni mieszkaniowych oraz korzyści, jakie płyną z przynależności do takiej organizacji.
Z naszego wpisu dowiesz się:
- Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa?
- Jakie są przepisy prawne dotyczące spółdzielni mieszkaniowych?
- Jakie są zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej?
- Jak zostać członkiem spółdzielni mieszkaniowej?
- Jakie są rodzaje praw do lokali w spółdzielniach?
- Jakie są różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową?
- Jakie są korzyści spółdzielni mieszkaniowej?
- Do czego przydaje się program dla spółdzielni mieszkaniowej?
Czym jest spółdzielnia mieszkaniowa?
Definicja spółdzielni mieszkaniowej
Spółdzielnia mieszkaniowa to dobrowolne zrzeszenie osób, którego obowiązkiem jest zarządzanie posiadanymi nieruchomościami. Prowadzi działalność gospodarczą, a także może angażować się w inicjatywy społeczne oraz oświatowo-kulturalne na rzecz swoich członków.
Jakie cele ma spółdzielnia?
Głównym celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych (i innych) członków spółdzielni, a także ich rodzin. Spółdzielnia spełnia ten cel przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych, domów jednorodzinnych lub lokali o innym przeznaczeniu. Spółdzielnia ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie, ale może także zarządzać nieruchomością niestanowiącą jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tej nieruchomości.
Aby spełnić swoje cele, spółdzielnia mieszkaniowa może budować lub nabywać budynki, aby zapewnić członkom dostęp do lokali. Czasem wspiera ich także w budowie domów jednorodzinnych lub prowadzi działalność związaną z wynajmem lokali.
Działalność spółdzielni mieszkaniowej nie jest nastawiona na zysk. Jeśli spółdzielnia go wypracuje, na przykład poprzez najem lokali lub przestrzeni reklamowych, to mogą one wpłynąć na obniżenie opłat ponoszonych przez członków spółdzielni za ich mieszkania. Dochody można przeznaczyć na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości, np. na remonty i modernizacje.
Jakie są organy spółdzielni mieszkaniowej?
Spółdzielnia mieszkaniowa posiada walne zgromadzenie, które jest najwyższym jej organem. Posiedzenie walnego zgromadzenia odbywa się przynajmniej raz w roku, w ciągu 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego i mogą w nim uczestniczyć wszyscy członkowie danej spółdzielni. Celem posiedzenia walnego zgromadzenia jest wymiana poglądów oraz głosowanie nad uchwałami. Każdy członek ma jeden głos, bez względu na liczbę posiadanych udziałów. Uchwały podejmowane są zwykle większością głosów, w obecności co najmniej połowy uprawnionych do głosowania (chyba że ustawa lub statut stanowią inaczej).
Spółdzielnie mieszkaniowe posiadają również zarząd i radę nadzorczą. Zarząd kieruje działalnością spółdzielni, a także reprezentuje ją na zewnątrz. Jeśli Prawo spółdzielcze lub statut nie stanowi inaczej, zarząd może podejmować bieżące decyzje. Kontrolę nad działaniami zarządu sprawuje rada nadzorcza.
Jakie są przepisy prawne dotyczące spółdzielni mieszkaniowych?
Działalność spółdzielni mieszkaniowych opiera się na przepisach dwóch ustaw oraz postanowieniach dokumentu wewnętrznego spółdzielni – statutu spółdzielni mieszkaniowej. To one określają zasady zakładania spółdzielni, prawa i obowiązki, funkcjonowanie organów oraz sposób zarządzania nieruchomościami i finansami.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych
Podstawowym aktem prawnym regulującym działalność spółdzielni mieszkaniowych jest Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych. Zawiera ona zapisy dotyczące m.in. członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, praw do lokali mieszkalnych, sposobów podejmowania uchwał oraz walnego zgromadzenia spółdzielni.
Prawo spółdzielcze i jego znaczenie
Drugim ważnym dokumentem jest Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo Spółdzielcze. Reguluje ona m.in. tryb zakładania spółdzielni, uprawnienia statutu spółdzielni, funkcjonowanie Rady Nadzorczej, Zarządu i zgromadzenia członków, a także zasady odpowiedzialności członków wobec spółdzielni i odwrotnie.
Jak zostać członkiem spółdzielni?
Spółdzielnia mieszkaniowa z założenia działa na zasadzie dobrowolności, samorządności i równości członków.
Spółdzielnie mieszkaniowe mają osobowość prawną, dlatego muszą prowadzić księgi rachunkowe oraz sporządzać sprawozdania finansowe zgodnie z przepisami ustawy o rachunkowości. Sprawozdanie finansowe spółdzielni mieszkaniowej jest każdorazowo zatwierdzane przez walne zgromadzenie członków spółdzielni.
Jakie są zasady funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowej?
Zgodnie z Prawem Spółdzielczym, członkiem spółdzielni mieszkaniowej zostaje się w różny sposób. Poniżej wymieniamy najczęstsze momenty, kiedy definiowane jest członkostwo:
- 1 z chwilą nabycia roszczenia o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego,
- 2 w momencie nabycia ekspektatywy własności (tj. dla osób, którym przysługuje roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu),
- 3 gdy zawrze się umowę nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- 4 gdy zawrze się umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, jeżeli wcześniej jeszcze nie było się członkiem,
- 5 gdy spółdzielnia jest wpisywana do Krajowego Rejestru Sądowego i jest się jednym z założycieli spółdzielni.
Jak założyć spółdzielnię mieszkaniową?
Do powstania spółdzielni mieszkaniowej wymagany jest udział co najmniej dziesięciu osób fizycznych lub trzech osób prawnych. Zgodnie z art. 5 §1 Ustawy z 16.09.1982 o Prawie Spółdzielczym, Spółdzielnia powinna posiadać swój zarejestrowany statut. Określa on:
- 1 nazwę – z dodatkiem „spółdzielnia” lub „spółdzielczy” i siedzibę spółdzielni,
- 2 przedmiot działalności spółdzielni i ewentualny czas jej trwania,
- 3 wysokość wpisowego oraz wysokość i liczbę udziałów, które członek obowiązany jest zadeklarować, terminy wnoszenia i zwrotu oraz skutki niewniesienia udziału w terminie,
- 4 prawa i obowiązki członków spółdzielni,
- 5 zasady i tryb przyjmowania członków, wypowiadania członkostwa, wykreślania i wykluczania członków,
- 6 zasady zwoływania walnych zgromadzeń, obradowania na nich i podejmowania uchwał,
- 7 zasady i tryb wyboru oraz odwoływania członków organów spółdzielni,
- 8 zasady podziału nadwyżki bilansowej (dochodu ogólnego) oraz pokrywania strat spółdzielni.
Następnie zwołuje się pierwsze, założycielskie walne zgromadzenie członków. Jego celem jest przegłosowanie uchwały ze statutem, a następnie uchwały z powołaniem spółdzielni. Kolejnym krokiem jest wybór rady nadzorczej oraz – jeśli statut określa, że walne zgromadzenie ma dokonać wyboru – zarządu spółdzielni mieszkaniowej.
Ostatnią ważną czynnością jest rejestracja spółdzielni w Krajowym Rejestrze Sądowym. Dopiero z chwilą wpisu do KRS spółdzielnia nabywa osobowość prawną.
Jakie są rodzaje praw do lokali w spółdzielniach?
Lokatorzy mogą korzystać z lokali na różnych zasadach prawnych. Najczęściej są to: spółdzielcze prawo lokatorskie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo odrębnej własności lokalu. Każda z tych form różni się zakresem uprawnień i możliwościami dysponowania lokalem.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
To forma użytkowania lokalu, w której członek spółdzielni nie posiada prawa własności, ale ma prawo do stałego zamieszkiwania. Lokal nie może być przedmiotem sprzedaży, darowizny ani dziedziczenia. Występuje jednak możliwość wynajęcia zgodnie z poprzednim przeznaczeniem. Ewentualna zmiana sposobu przeznaczenia wymaga zgody spółdzielni. Ta forma prawa do lokalu była szeroko obecna w przeszłości: od lat nie ma już możliwości ustanowienia tego typu prawa. Lokatorzy mają jednak prawo starać się o zmianę statusu na odrębną własność.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Ten rodzaj prawa przypomina własność, ale formalnie lokal nadal należy do spółdzielni. Członek spółdzielni może jednak swobodnie sprzedać, wynająć lub przekazać lokal. Zaletą jest większa swoboda w zarządzaniu lokalem, choć nadal obowiązują przepisy spółdzielcze i konieczność uiszczania opłat eksploatacyjnych.
Prawo odrębnej własności lokalu
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi osobami, które wnioskują o ustanowienie takiego prawa. Prawo odrębnej własności lokalu wiąże się z pełnym prawem zarządzania nim, umożliwia sprzedaż oraz dziedziczenie. Z lokali z prawem odrębnej własności może dojść do ustanowienia wspólnoty mieszkaniowej; ma to miejsce np. wtedy, gdy w obrębie danej nieruchomości zostały w ten sposób wyodrębnione wszystkie lokale.
Jakie są różnice między spółdzielnią a wspólnotą mieszkaniową?
Wspólnota i spółdzielnia mieszkaniowa to dwie odrębne formy zarządzania nieruchomościami, które różnią się na wielu płaszczyznach – od sposobu powstania, przez cel istnienia, aż po zakres działania i obowiązujące przepisy.
Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie z mocy prawa, gdy w budynku jest wyodrębniona własność co najmniej jednego lokalu, a jego właściciel nie jest jedynym właścicielem całej nieruchomości. Jej funkcjonowanie reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Celem wspólnoty jest zarządzanie częściami wspólnymi nieruchomości (jak np. klatki schodowe, windy, teren wokół budynku) i utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym. Właściciele lokali mają prawo głosu i ponoszą odpowiedzialność proporcjonalnie do swoich udziałów.
Spółdzielnia mieszkaniowa to natomiast organizacja, która nie tylko zarządza nieruchomościami, ale również może budować, nabywać budynki oraz przydzielać lokale swoim członkom w różnych formach prawnych. Zakładana jest przez grupę założycieli, którzy wspólnie uchwalają statut i powołują organy spółdzielni, a osobowość prawną nabywa po wpisie do Krajowego Rejestru Sądowego. Jej zakres działania jest znacznie szerszy niż w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, która zarządza wyłącznie częścią wspólną nieruchomości.
Jakie są korzyści spółdzielni mieszkaniowej?
Do najważniejszych zalet wiążących się z zamieszkiwaniem w nieruchomości obsługiwanej przez spółdzielnię mieszkaniową należy z pewnością atrakcyjny koszt utrzymania oraz przeprowadzania remontów. Dodatkowo spółdzielnia dba o stan techniczny nieruchomości, organizując np. termomodernizację, a także nadzoruje kwestie prawne. Mieszkańcy nie muszą więc sami posiadać wiedzy na wiele tematów lub sami nadzorować np. naprawy usterek, jak ma to miejsce w przypadku indywidualnej własności.
Kolejną z korzyści jest możliwość tworzenia się społeczności wokół spółdzielni. Spółdzielnie mają prawo organizować dodatkowe obszary poza nieruchomościami mieszkalnymi, takie jak m.in. stworzenie klubów zainteresowań czy klubików dla dzieci, a także placów zabaw, co pozytywnie wpływa na integrację mieszkańców.
Obsługa współpracy z zewnętrznymi firmami w oprogramowaniu dla nieruchomości
Zarządzanie spółdzielnią mieszkaniową to złożone zadanie — wymaga sprawnej obsługi finansów, dokumentów, komunikacji z mieszkańcami i koordynacji pracy wielu osób. Bez odpowiednich narzędzi łatwo o chaos, opóźnienia i błędy. Skutecznym rozwiązaniem tych problemów jest program dla spółdzielni mieszkaniowych, wspierający codzienną organizację pracy i porządkujący wszystkie procesy w jednym miejscu.
Co zyskujesz korzystając z odpowiedniego programu dla spółdzielni mieszkaniowych?
- Oszczędzasz czas – dzięki prostej obsłudze korespondencji e-mailowej, SMS-owej i online, możesz szybko i wygodnie komunikować się z mieszkańcami. System dla spółdzielni mieszkaniowych pozwala także zautomatyzować realizację części powtarzalnych zadań.
- Zachowujesz zgodność z przepisami prawa – program Mieszczanin jest stale aktualizowany i dostosowywany do obowiązujących regulacji prawnych, co zapewnia bezpieczeństwo działania spółdzielni.
- Polepszasz relacje z mieszkańcami – usprawnienie procesów wewnętrznych sprawia, że zarządzanie staje się prostsze i bardziej efektywne. To przekłada się na lepszą organizację pracy i wyższy poziom obsługi mieszkańców.
- Usprawniasz obieg dokumentów – pracownicy spółdzielni mają bezpieczny dostęp do niezbędnych danych, zgodnie z przydzielonymi uprawnieniami. System minimalizuje także ryzyko pomyłek i opóźnień oraz wspiera efektywną archiwizację dokumentów.
Jeśli jesteś zainteresowany zakupem nowoczesnego i funkcjonalnego programu dla spółdzielni mieszkaniowej, zapraszamy do kontaktu z naszymi specjalistami poprzez wypełnienie formularza.
