Tekst porusza następujące kwestie:

• Źródło problemu: zaniżone zaliczki na starcie i presja na „tanią” nieruchomość
• Czynniki zewnętrzne: dlaczego kosztorys z zeszłego roku gwarantuje niedobór?
• Długoterminowa umowa – czy na pewno daje gwarancję stałych opłat?
• Pułapka mediów i moc bierna: odrębny budżet pod szczególnym nadzorem
• Niespodziewana awaria: jak uniknąć paraliżu bieżących finansów?
• Diagnoza dziury budżetowej: dlaczego sam stan konta bankowego potrafi wprowadzić w błąd?
• Mit podwyżek „za sąsiada” – gdy przyczyną braku płynności są zaległości
• Monitoring w trakcie roku: rola bieżącej księgowości w wyłapywaniu zagrożeń
• Środki zaradcze: czy warto zakładać w budżecie bufor „na wyrost”?
• Jak komunikować mieszkańcom trudne decyzje finansowe?
• Podsumowanie: 4 filary bezpiecznego planu gospodarczego

Źródło problemu: zaniżone zaliczki na starcie i presja na „tanią” nieruchomość

Aby zrozumieć, dlaczego w budżecie wspólnoty może powstać dziura budżetowa, należy cofnąć się do samego początku jej funkcjonowania. Sytuacje, w których plan gospodarczy rozmija się z rzeczywistością, są nierzadko konsekwencją decyzji podejmowanych jeszcze na etapie deweloperskim.

Deweloperzy, chcąc wygenerować jak najwyższą sprzedaż, dążą do wywołania wrażenia, że koszty utrzymania lokali będą przystępne. Wywierają więc nacisk na zarządców, aby sporządzali nierealnie niskie plany gospodarcze. Gdy zawiązuje się wspólnota mieszkaniowa, właściciele oczekują, że pierwsza uchwała utrzyma sztucznie obniżony poziom opłat. Wtóruje im deweloper, dysponując początkowo większością udziałów, który także nadal dąży do uchwalenia takich zaniżonych stawek.

Gdy zarządca przejmuje zarządzanie taką nieruchomością, od razu dostrzega, że przy tym poziomie opłat braknie środków na pokrycie realnych wydatków. Gdy na koniec roku okazuje się, że zaliczki były za niskie i trzeba je podnieść (lub gdy zgłasza się taką konieczność w trakcie roku), zarządca staje się niestety w oczach mieszkańców „wrogiem publicznym numer jeden”. Obietnica dewelopera brzmiała przecież zupełnie inaczej, także podwyżkom winny jest zarządca.

Równie częstą przyczyną zaniżania budżetu są późniejsze działania zarządów właścicielskich. Bywa, że w poszukiwaniu oszczędności wymuszają one ciągłe zbieranie kolejnych, coraz tańszych ofert na sprzątanie, konserwację czy inne usługi.

Czynniki zewnętrzne: dlaczego kosztorys z zeszłego roku gwarantuje niedobór?

Nawet jeśli wspólnota wyjdzie z pułapki nierealnych stawek deweloperskich, wpada w kolejny powszechny błąd: mechaniczne przenoszenie budżetu z roku na rok. Przygotowując plan gospodarczy na kolejny okres, nie wolno opierać się wyłącznie na kosztach z roku poprzedniego. Przeniesienie wartości 1:1 przy zmieniających się bardzo dynamicznie cenach, niemal gwarantuje powstanie dziury budżetowej.

Przede wszystkim, jeśli to możliwe, należy przeanalizować historię kosztów z kilku ostatnich lat. Pozwala to zauważyć i wyznaczyć trendy, na przykład w występowaniu usterek oraz sprawdzić, czy miniony rok nie był wyjątkowo bezawaryjny. Jeśli we wcześniejszych latach wydatki na drobne naprawy były wyższe, w nowym budżecie należy uwzględnić odpowiedni wskaźnik.

Dopiero na tak przygotowaną bazę nakłada się prognozy inflacyjne oraz przewidywany wzrost kosztów usług. Bardzo dobrym nawykiem jest zebranie przed przygotowaniem planu informacji od firm zewnętrznych (ochrona, sprzątanie, konserwacja) dotyczących planowanych przez nich podwyżek stawek w nadchodzącym roku. Brak uwzględnienia inflacji w budżecie potrafi bardzo szybko doprowadzić do powstania dziury budżetowej, nawet we wspólnotach, które nie mają żadnych problemów z terminowym wnoszeniem opłat przez mieszkańców.

Długoterminowa umowa – czy na pewno daje gwarancję stałych opłat?

Szukając ochrony przed inflacją i nagłymi wzrostami cen opisywanymi powyżej, zarządcy i zarządy mogą próbować zabezpieczać finanse długoterminowymi umowami. Mogłoby się wydawać, że zawarcie takiej umowy z dostawcą usług raz na zawsze rozwiązuje problem nieprzewidzianych podwyżek w budżecie. W rzeczywistości jest to często złudne poczucie bezpieczeństwa.

Nawet jeśli umowa zawiera zapis ograniczający waloryzację do wskaźnika inflacji, w sytuacji, gdy wykonawcy przestanie się spinać budżet, po prostu wypowie umowę z zachowaniem okresu wypowiedzenia. Z kolei próba zatrzymania wykonawcy siłą na zbyt niskiej stawce zapewne szybko przełoży się na drastyczny spadek jakości usług (na przykład oszczędzanie na środkach czystości w przypadku firm sprzątających, mniejsza obsada, rzadsze wizyty).

Pewną przewagę mają tutaj jedynie więksi zarządcy, zarządzający znaczną liczbą nieruchomości. Mimo, że długoterminowa umowa sama w sobie nie chroni przed podwyżkami, to możliwość zaoferowania firmie zewnętrznej większego pakietu budynków daje takiemu zarządcy pole do negocjacji preferencyjnych stawek.

Pułapka mediów i moc bierna: odrębny budżet pod szczególnym nadzorem

Dynamiczne zmiany cen rynkowych dotykają nie tylko usług, ale przede wszystkim kosztów mediów. To obszar, który potrafi wygenerować potężną lukę w płynności, jeśli jest traktowany po macoszemu.

Zaliczki na media stanowią odrębny element i co do zasady nie powinny być łączone w jednej uchwale z planem gospodarczym na utrzymanie nieruchomości wspólnej. Ich wysokość wynika bezpośrednio z taryf narzucanych przez dostawców i powinna być aktualizowana elastycznie w ślad za zmianami stawek. Niestety, w praktyce wciąż zdarzają się nieruchomości, gdzie stawki za media nie były zmieniane od lat (np. tkwiły na poziomie 60 zł za GJ), co automatycznie generowało nawarstwiający się dług wspólnoty.

Duże koszty i nieoczekiwane niedobory w budżecie mediów wynikają często również z błędnie dobranych norm zużycia. Przyjmowanie uśrednionych standardów (np. 1 GJ na lokal) w budynkach o słabej izolacji termicznej, gdzie realne zużycie wynosi 2–3 GJ, wygeneruje na koniec okresu rozliczeniowego ogromną dopłatę. Dlatego po każdym rozliczeniu mediów należy zweryfikować przyjęte normy i dostosować indywidualne stawki zaliczek dla poszczególnych lokali na podstawie ich faktycznego zużycia z poprzednich okresów.

Niespodziewana awaria: jak uniknąć paraliżu bieżących finansów?

O ile wzrost cen mediów czy usług da się w pewnym stopniu prognozować, o tyle na drodze do stabilności budżetu stoi jeszcze jeden czynnik: zdarzenia losowe. Poważna awaria dachu czy węzła cieplnego pociąga za sobą ogromne koszty, na które bieżący budżet najczęściej nie jest przygotowany.

Warto zaznaczyć, że awarii z definicji nie da się w pełni przewidzieć – gdyby można było ją w 100% zaplanować, byłaby po prostu harmonogramowym remontem. Rolą zarządcy jest stałe minimalizowanie tego ryzyka poprzez regularne i wnikliwe przeglądy techniczne. Rzetelnie przeprowadzona kontrola pozwala dostrzec pierwsze objawy zużycia infrastruktury. Widząc, że dany element ulega degradacji, zarządca ma czas na zaplanowanie prac i przedstawienie tematu właścicielom lokali.

Kluczowe z punktu widzenia finansów jest ścisłe odseparowanie planu gospodarczego od realizacji inwestycji i planów remontowych:

Jeśli dojdzie do nagłego przecieku dachu i trzeba natychmiast rozpocząć prace, a na funduszu remontowym brakuje środków, powstaje luka finansowa. Uruchomienie w takiej sytuacji środków z bieżącego planu gospodarczego na pokrycie naprawy głównej bywa wymuszone stanem wyższej konieczności, ale natychmiast wywołuje brak pieniędzy na pozostałe, bieżące zobowiązania wspólnoty.

Diagnoza dziury budżetowej: dlaczego sam stan konta bankowego potrafi wprowadzić w błąd?

Kiedy dojdzie już do sytuacji, w której w wspólnocie brakuje środków na płatności, kluczowa staje się prawidłowa diagnoza. Tutaj zarządcy i zarządy popełniają kolejny błąd: oceniają sytuację finansową wyłącznie na podstawie salda na rachunku bankowym.

Dobre saldo wcale nie musi oznaczać, że budżet jest bezpieczny, i na odwrót. Należy pamiętać o dwóch skrajnych sytuacjach:

Aby rzetelnie ocenić, czy we wspólnocie faktycznie powstaje dziura budżetowa wynikająca ze źle skalkulowanych opłat, należy zestawić ze sobą cztery elementy: rzeczywiste koszty, planowane zaliczki, zaległości właścicieli oraz stan zobowiązań wobec dostawców i kontrahentów.

Mit podwyżek „za sąsiada” – gdy przyczyną braku płynności są zaległości

Jeśli diagnoza wykaże, że koszty i zaliczki są zbilansowane, a brak środków wynika wyłącznie z braku wpłat od części mieszkańców, dochodzimy do miejsca, w którym powstaje najwięcej nieporozumień na linii zarządca–właściciele. Często spotykanym przekonaniem wśród mieszkańców jest pogląd, że wzrost stawek zaliczek wynika z tego, iż inni właściciele nie płacą i wspólnota podnosi opłaty uczciwym mieszkańcom, by łatać dziurę po dłużnikach.

Z punktu widzenia księgowości wspólnot mieszkaniowych jest to założenie błędne. Zwiększanie zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej z powodu braku wpłat od części mieszkańców jest działaniem nieprawidłowym. Jeżeli zaliczki pokrywają koszty, zarządca i zarząd powinni skupić całą energię na egzekwowaniu długów (odsetki, wezwania do zapłaty, postępowanie sądowe i komornicze), a nie na obciążaniu reszty właścicieli.

Sytuacje, w których mieszkańcy decydują się na pokrycie luki po dłużniku, należą do absolutnych wyjątków. Może to dotyczyć skrajnych przypadków w bardzo małych wspólnotach, gdzie jeden ze współwłaścicieli przez lata generuje ogromny dług, a wspólnocie grozi odcięcie mediów lub odsetki karne. Wówczas członkowie wspólnoty mogą świadomie podjąć uchwałę o utworzeniu funduszu celowego (zrzutki), żeby uratować płynność finansową z zastrzeżeniem zwrotu środków po wyegzekwowaniu długu przez komornika. W swojej dwudziestoletniej karierze spotkałam się z taką sytuacją tylko raz.

Monitoring w trakcie roku: rola bieżącej księgowości w wyłapywaniu zagrożeń

Aby nie obudzić się z problemem braku płynności czy gigantycznych zaległości dopiero przy sprawozdaniu rocznym, finanse wspólnoty muszą być kontrolowane na bieżąco. Plan gospodarczy nie jest dokumentem, o którym należy zapomnieć po jego uchwaleniu.

Bieżące księgowanie kosztów pozwala ocenić, na przykład po pierwszym lub drugim kwartale, czy budżet się domyka i w których pozycjach pojawiają się odchylenia. Jeśli anomalia jest znaczna, zarządca ma możliwość zaproponowania wspólnocie korekty stawek zaliczek jeszcze w trakcie roku obrachunkowego, zamiast czekać na skumulowany ujemny wynik na koniec roku.

Środki zaradcze: czy warto zakładać w budżecie bufor „na wyrost”?

Gdy analiza śródroczna wykazuje ryzyko powstania niedoborów, może pojawić się pokusa, by przy kolejnym planowaniu zabezpieczyć się i uchwalić budżet ze znacznym zapasem. Jednak właściciele lokali skrupulatnie analizują przedstawiane im propozycje uchwał i zawyżone stawki wywołają ich sprzeciw. Mieszkańcy znacznie chętniej akceptują racjonalnie uzasadnione podwyżki lub ewentualne roczne dopłaty wynikające z realnego rozliczenia, niż świadome nadpłacanie środków, które miałyby bezużytecznie leżeć na koncie wspólnoty.

Bezpiecznym i akceptowalnym rozwiązaniem, stosowanym przez część zarządców, jest wydzielenie w planie gospodarczym niewielkiej rezerwy. Pozwala ona na przykład na płynne sfinansowanie drobnych, nieprzewidzianych napraw bez naruszania struktury pozostałych opłat i bez konieczności zawyżania głównych stawek zaliczek.

Jak komunikować mieszkańcom trudne decyzje finansowe?

Warto pamiętać, że nawet najlepiej skalkulowany plan gospodarczy, poprawnie wyliczone rezerwy oraz bieżąca kontrola kosztów nie uchronią zarządcy przed konfliktem z mieszkańcami, jeśli konieczność wprowadzenia zmian nie zostanie im odpowiednio wytłumaczona.

Przeczytaj także: Skuteczna komunikacja z właścicielem mieszkania to sukces każdego zarządcy nieruchomości oraz Jak skutecznie komunikować się z trudnymi mieszkańcami – praktyczne porady dla zarządcy

Kluczowe zasady komunikowania zmian i podwyżek w budżecie to:

Podsumowanie: 4 filary bezpiecznego planu gospodarczego

Uniknięcie dziury budżetowej we wspólnocie mieszkaniowej wymaga połączenia wiedzy zarządczej, skrupulatności księgowej i dobrej komunikacji. Aby plan gospodarczy chronił finanse wspólnoty i zyskał akceptację mieszkańców, powinien opierać się na czterech filarach:

Zakres ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i jej relacja do Prawa spółdzielczego

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje kwestie szczególne spółdzielni, a w zakresie w niej nieuregulowanym stosuje się Prawo spółdzielcze z 1982 roku.

Aktem wyjściowym określającym specyfikę zarządzania i funkcjonowania podmiotów tego typu jest ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. (u.s.m.). Zgodnie z normą prawną zawartą w art. 1 ust. 7 u.s.m., w sprawach nieuregulowanych w tej ustawie stosuje się bezpośrednio ustawę z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze. Prawo spółdzielcze pełni funkcję lex generalis, ustalając ogólne zasady ustrojowe dla organów spółdzielni. Dotyczy to m.in. funkcjonowania Rady Nadzorczej czy podstawowych ram Walnego Zgromadzenia, przy czym ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza w tym zakresie szereg regulacji szczególnych (lex specialis).

Kluczowym elementem w pracy zarządcy jest precyzyjne rozróżnienie reżimów prawnych. Spółdzielnia mieszkaniowa (oparta o u.s.m. oraz Prawo spółdzielcze) funkcjonuje na zupełnie odrębnych zasadach niż wspólnota mieszkaniowa, której działalność reguluje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. Dokonując zestawienia obu aktów (ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych a ustawa o własności lokali porównanie), warto zauważyć istotne powiązania z przepisami Kodeksu cywilnego, szczególnie w zakresie praw rzeczowych czy przenoszenia własności.

Do najważniejszych obszarów, które definiuje u.s.m., należą m.in. zasady ustanawiania praw do lokali:

Ustawa precyzuje również wymogi formalne narzucane na zarząd – w tym obowiązkowa ewidencja lokali i członków, a także rozliczanie kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości. W codziennej praktyce zarządczej niezwykle istotna jest znajomość kluczowych artykułów u.s.m., takich jak art. 4 (obowiązki finansowe i podział kosztów), art. 8¹ (prawo członków do wglądu w dokumentację) czy art. 24¹ i 26 (przejście budynku pod reżim ustawy o własności lokali).

Osoby zarządzające oraz członkowie weryfikujący kwestie formalne – na przykład jakie obowiązki spoczywają na władzach – powinni stale śledzić aktualne brzmienie przepisów. Wszystkie procedury operacyjne musi zawsze sankcjonować obowiązująca ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych: tekst jednolity.

Gdzie znaleźć aktualny tekst ustawy?

Aktualny tekst jednolity ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych publikuje Dziennik Ustaw i baza ISAP.

Przepisy tworzące regulacje spółdzielcze mieszkaniowe podlegają częstym nowelizacjom, dlatego w codziennej pracy zarządcy kluczowe jest korzystanie ze zweryfikowanych źródeł. Oficjalne i zawsze aktualne akty prawne w zarządzaniu nieruchomościami – w tym tekst jednolity ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz Prawa spółdzielczego – publikuje Internetowy System Aktów Prawnych (ISAP) na stronie isap.sejm.gov.pl oraz Dziennik Ustaw. Posiadanie najnowszej wersji aktu zapobiega błędom formalnym.

Co zmieniła nowelizacja z 2026 roku?

Nowelizacja z 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. 2026 poz. 39), obowiązująca od 28 stycznia 2026 r., wprowadziła kilka zmian w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych. Ich głównym celem jest uszczelnienie procedur decyzyjnych na walnych zgromadzeniach, usunięcie nadużyć przy reprezentacji członków oraz ułatwienie mieszkańcom dochodzenia praw przed sądem w przypadku bezczynności spółdzielni.

Poniżej opisujemy najważniejsze zmiany wprowadzone nowelizacją.

ustawodawca znacząco ograniczył krąg osób, które mogą zastępować członka na walnym zgromadzeniu. Pełnomocnikiem członka będącego osobą fizyczną może być wyłącznie:

do pełnomocnictwa udzielanego osobie bliskiej należy dołączyć oświadczenie o spełnianiu wymogów ustawowych złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej (grzywny). Brak takiego oświadczenia skutkuje bezwzględną nieważnością pełnomocnictwa.

pełnomocnictwo (razem z ewentualnym oświadczeniem) musi zostać doręczone spółdzielni najpóźniej na 3 dni przed terminem walnego zgromadzenia (lub jego pierwszej części). Ponadto pełnomocnik nie może brać udziału w głosowaniu nad wyborem albo odwołaniem członków rady nadzorczej i zarządu spółdzielni.

nowelizacja doprecyzowała przepisy (art. 49 i 49¹) chroniące mieszkańców w sytuacjach, gdy spółdzielnia uchyla się od złożenia oświadczenia woli lub opóźnia procedury przeniesienia własności lokalu. W takich przypadkach członkowie mogą sprawniej i bezpośrednio dochodzić ustanowienia odrębnej własności na drodze sądowej.

Zadania i uprawnienia rady nadzorczej w spółdzielni

Rada nadzorcza sprawuje kontrolę i nadzór nad działalnością spółdzielni na podstawie art. 44 i 46 Prawa spółdzielczego oraz statutu.

Organem pełniącym kluczową rolę kontrolno-nadzorczą w strukturze podmiotu jest rada nadzorcza spółdzielni. Zgodnie z art. 44 Prawa spółdzielczego sprawuje ona ciągły nadzór i kontrolę nad działalnością, jaką prowadzi zarząd spółdzielni mieszkaniowej. W myśl art. 45 § 1 składa się ona z co najmniej 3 członków, a czas trwania ich kadencji precyzuje statut spółdzielni, z uwzględnieniem ograniczeń wynikających z art. 8² ust. 4 u.s.m.

Wśród najważniejszych kompetencji rady (określonych w art. 46 § 1 Prawa spółdzielczego) znajduje się uchwalanie planów gospodarczych, badanie sprawozdań finansowych, okresowa ocena realizacji zadań gospodarczych oraz podejmowanie uchwał w sprawie nabycia i obciążenia nieruchomości.

Organ ten posiada szerokie uprawnienia kontrolne: może żądać od zarządu sprawozdań oraz wyjaśnień, ma pełen wgląd w księgi i dokumentację, a także prawo do bezpośredniego sprawdzania stanu majątku. Sprawny przepływ informacji między organami znacząco ułatwia profesjonalny zarządca nieruchomości, dostarczając rzetelne dane finansowo-operacyjne. Rada nie może jednak zastępować ani przejmować ustawowych kompetencji walnego zgromadzenia.

Jak przebiega walne zgromadzenie i podejmowanie uchwał?

Walne zgromadzenie to najwyższy organ spółdzielni; zarząd zwołuje je raz w roku, w ciągu 6 miesięcy po zakończeniu roku obrachunkowego.

Przebieg obrad oraz podejmowanie kluczowych decyzji opierają się na podwójnej podstawie prawnej – ogólnych przepisach Prawa spółdzielczego (art. 38–41) oraz regulacjach u.s.m. (art. 8³). To właśnie art. 8³ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadza specyficzne rozwiązania dla tego sektora, m.in. dopuszczając możliwość podziału obrad na części, jeśli statut tak stanowi ze względu na dużą liczbę członków.

Określające zasady zwoływania walnego zgromadzenia SM przepisy (art. 39 § 1 Prawa spółdzielczego) nakładają na zarząd obowiązek zwołania obrad co najmniej raz w roku, w terminie 6 miesięcy po upływie roku obrachunkowego. Jako najwyższy organ, walne zgromadzenie członków spółdzielni posiada wyłączne kompetencje (art. 38 § 1 Prawa spółdzielczego), do których należą m.in.:

Skutki braku absolutorium dla zarządu spółdzielni

Nieudzielenie absolutorium umożliwia walnemu zgromadzeniu odwołanie członków zarządu, którym go nie udzielono (art. 49 § 4 Prawa spółdzielczego).

Absolutorium to formalne zatwierdzenie i ocena prawidłowości działań, jakie podejmował zarząd spółdzielni mieszkaniowej w minionym roku obrachunkowym, co stanowi uprawnienie wynikające z art. 38 § 1 pkt 2 Prawa spółdzielczego. Kiedy walne zgromadzenie członków spółdzielni odmawia zatwierdzenia sprawozdań i nie udziela poparcia, pojawiają się poważne konsekwencje prawne.

Zgodnie z art. 49 § 4 Prawa spółdzielczego, brak absolutorium otwiera walnemu zgromadzeniu drogę do odwołania tych członków zarządu, którym go odmówiono. Co ważne, dzieje się tak niezależnie od tego, który organ statutowo powołuje zarząd (w spółdzielniach często jest to rada nadzorcza). Warto podkreślić, że samo nieudzielenie absolutorium nie oznacza automatycznego usunięcia zarządu ze stanowiska – jest to uprawnienie decyzyjne walnego, które musi podjąć stosowną uchwałę personalną. Dodatkowo w takiej sytuacji, na mocy art. 41 § 1, walne zgromadzenie może podjąć uchwałę o odwołaniu nawet wtedy, gdy sprawa ta nie była szczegółowo ujęta w pierwotnym porządku obrad. Kontrola ta wiąże się bezpośrednio z oceną sprawozdań oraz rzetelności finansowej, w tym poprawności, jakimi rządzą się coroczne rozliczenia kosztów lokatorów.

Zasady rozliczania opłat i funduszu remontowego

 
Opłaty eksploatacyjne reguluje art. 4 u.s.m., a fundusz remontowy – art. 6 ust. 3 u.s.m.; to dwie odrębne kategorie rozliczane osobno.

Kwestie związane z utrzymaniem substancji mieszkaniowej opierają się na dwóch filarach finansowych, którymi są opłaty eksploatacyjne oraz odrębne środki przeznaczone na prace naprawcze. Kluczowy w tej materii jest art. 4 ustawy o SM (opłaty), który nakłada obowiązek uczestniczenia w pokrywaniu kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości na członków spółdzielni, osoby niebędące członkami, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, oraz właścicieli lokali niebędących członkami.

Z kolei przepisy dotyczące funduszu remontowego spółdzielni określa art. 6 ust. 3 u.s.m. Na jego mocy spółdzielnia ma ustawowy obowiązek tworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi, a obowiązek ich wnoszenia dotyczy tych samych grup osób, co w przypadku opłat eksploatacyjnych.

Niezwykle istotnym aspektem jest to, jak prowadzić rozliczenia opłat w spółdzielni mieszkaniowej według ustawy – bieżąca eksploatacja oraz fundusz remontowy stanowią dwie całkowicie odrębne kategorie finansowe, co potwierdziło orzecznictwo Sądu Najwyższego w 2023 r. Wymaga to prowadzenia ścisłych rozliczeń, gdzie wyodrębniona ewidencja przychodów i kosztów nieruchomości gwarantuje pełną przejrzystość. Precyzyjne rozliczanie czynszów i opłat według tych zasad zapobiega błędom w alokacji środków, przy czym konkretne stawki za metr kwadratowy ustalane są indywidualnie w uchwałach władz spółdzielni.

Obowiązek ewidencji kosztów odrębnie dla każdej nieruchomości

Art. 4 ust. 4¹ u.s.m. zobowiązuje zarząd do prowadzenia odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencji i rozliczenia przychodów, kosztów oraz funduszu remontowego.

Pytając o to, z czego wynikają obowiązki ewidencji kosztów dla każdej nieruchomości w spółdzielni, należy wskazać bezwzględnie obowiązujący przepis art. 4 ust. 4¹ u.s.m. Na jego mocy zarząd ma ustawowy obowiązek prowadzenia odrębnie dla każdego budynku bądź zespołu budynków:

Głównym celem tego rozwiązania jest pełna przejrzystość finansowa oraz umożliwienie mieszkańcom wglądu w realny przepływ środków w ramach ich konkretnej nieruchomości. Jak wskazał Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 15 lipca 2009 r. (sygn. akt K 64/07), norma ta stanowi wymóg techniczno-ewidencyjny wyznaczający sposób prowadzenia ksiąg, a nie samą zasadę samowystarczalności finansowej.

Przy dużej liczbie zarządzanych budynków ręczne analityczne wydzielanie kosztów jest niezwykle czasochłonne i podatne na błędy. Odpowiedzią na ten wymóg jest ewidencja przychodów i kosztów nieruchomości realizowana cyfrowo. Zaawansowane rozwiązania, jakie oferują moduły programu Mieszczanin w wersji stacjonarnej oraz Chmura Mieszczanin, pozwalają automatycznie przypisywać faktury i wpłaty do właściwych kartotek.

Częste pytania i odpowiedzi:

Co zyskuje członek spółdzielni dzięki zapisom ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?

Członek ma m.in. ustawowe prawo do dokumentacji spółdzielni (art. 8¹ u.s.m.) – odpisów statutu i regulaminów oraz kopii uchwał, protokołów, sprawozdań finansowych, faktur i umów. Zyskuje też przejrzyste rozliczenia (ewidencja odrębnie dla każdej nieruchomości, art. 4 ust. 4¹ u.s.m.) oraz wpływ na decyzje poprzez udział w walnym zgromadzeniu. Aby te ustawowe prawa nie były tylko teorią, portal e-kartoteka przenosi je w cyfrowy wymiar – dając mieszkańcom szybki, bezpieczny i stały wgląd w ich indywidualne salda oraz najważniejsze dokumenty spółdzielni.

Kiedy uchwała walnego zgromadzenia spółdzielni może zostać zaskarżona lub uznana za nieważną?

Uchwała sprzeczna z ustawą jest nieważna z mocy prawa (art. 42 § 2 Prawa spółdzielczego). Każdy członek spółdzielni lub zarząd może wystąpić do sądu z powództwem o stwierdzenie jej nieważności. Z kolei uchwałę sprzeczną ze statutem lub dobrymi obyczajami można zaskarżyć, wytaczając powództwo o jej uchylenie (art. 42 § 3 i 4 Prawa spółdzielczego). Standardowy termin na zaskarżenie uchwały walnego zgromadzenia wynosi 6 tygodni od dnia jego odbycia. W sytuacji, gdy członek spółdzielni był nieobecny na zebraniu z powodu wadliwego zwołania (np. braku prawidłowego zawiadomienia), termin ten wynosi 6 tygodni od momentu, w którym dowiedział się o podjęciu uchwały. Obowiązuje tu jednak sztywna granica czasowa – powództwa nie można wnieść później niż po upływie roku od dnia odbycia walnego zgromadzenia. Możliwą przyczyną podważania uchwał w sądzie mogą być m.in. błędy formalne wynikające z nieaktualnych danych – np. dopuszczenie do głosowania osób nieuprawnionych lub błędny podział na członków i właścicieli niebędących członkami. Precyzyjna i stale aktualizowana ewidencja zasobów oraz mieszkańców w systemie informatycznym pozwala bezbłędnie przygotować listy głosujących i uniknąć ryzyka uchylenia uchwały.

Dlaczego wprowadzane są nowelizacje ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?

Prawo spółdzielcze wymaga stałych korekt, aby nadążyć za zmieniającą się rzeczywistością. Zmiany w przepisach wynikają przede wszystkim z konieczności dostosowania prawa do bieżących realiów – czego dobrym przykładem była modyfikacja procedur po doświadczeniach z okresu pandemii – a także ze wzrostu oczekiwań społecznych w zakresie transparentności rozliczeń czy ochrony praw mieszkańców. Często są też konsekwencją orzecznictwa sądów, które wymusza precyzyjniejsze zapisy. Dla spółdzielni każda nowelizacja oznacza konieczność szybkiej modyfikacji codziennych procedur. W takich warunkach kluczowe jest korzystanie z oprogramowania, takiego jak program dla spółdzielni mieszkaniowych Mieszczanin, które na bieżąco dostosowuje swoje funkcje do aktualnego stanu prawnego, dając zarządcy pewność, że działa zgodnie z przepisami.

Jakie są główne różnice między ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych a ustawą o własności lokali?

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych reguluje model zarządzania przez organy spółdzielcze (walne zgromadzenie, rada nadzorcza, zarząd), a ustawa o własności lokali – funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych i odrębnej własności lokali. Różnią się przede wszystkim strukturą decyzyjną i sposobem rozliczania części wspólnych. Program do zarządzania nieruchomościami Mieszczanin obsługuje oba modele, dostosowując rozliczenia do statusu prawnego nieruchomości.

Jak wygląda ciąża u słoni i jak przebiegają narodziny młodego słoniątka?

Ciąża słonicy należy do najdłuższych spośród wszystkich ssaków i trwa średnio około 22 miesięcy. Tak długi okres rozwoju pozwala młodemu słoniowi urodzić się z dobrze rozwiniętym mózgiem i układem nerwowym, dzięki czemu od pierwszych dni życia potrafi funkcjonować w wymagającym środowisku.

Najczęściej rodzi się jedno młode. Tuż przed porodem ciężarna samica oddziela się od stada jedynie na niewielką odległość, zazwyczaj w towarzystwie innej doświadczonej samicy. Jej zadaniem jest ochrona rodzącej oraz pomoc w pierwszych chwilach życia noworodka.

Poród trwa zwykle maksymalnie kilka godzin. Młode przychodzi na świat ważąc około 90–120 kilogramów i mierząc około jednego metra wysokości w kłębie. Po urodzeniu dorosłe samice pomagają mu wstać i zachęcają je do stawiania pierwszych kroków. Zazwyczaj już w ciągu kilkunastu minut od narodzin młode potrafi stanąć na nogach i podążać za matką.

Słoniątko przez pierwsze miesiące życia żywi się wyłącznie mlekiem matki, choć z czasem zaczyna próbować roślin. Karmienie mlekiem może trwać nawet dwa do czterech lat, mimo że młode wcześniej stopniowo rozszerza swoją dietę. Przez cały ten okres pozostaje pod troskliwą opieką nie tylko matki, lecz także innych samic w stadzie, które wspólnie czuwają nad jego bezpieczeństwem i rozwojem. Tak silna współpraca w stadzie sprawia, że młode słonie mają większe szanse na przeżycie i zdobycie umiejętności niezbędnych do życia w swoim środowisku.

Jak przebiega dzieciństwo i dorastanie w słoniowej rodzinie?

Dzieciństwo i dorastanie słoni to okres pełen nauki, zabawy i opieki ze strony całego stada. Przez wiele lat słoń pozostaje pod opieką matki, ale wychowaniem zajmują się także inne samice, takie jak ciotki i starsze siostry. Dzięki temu młode słonie uczą się zachowań społecznych, sposobów komunikacji oraz tego, gdzie szukać pożywienia i wody. Ważną rolę w ich rozwoju odgrywa zabawa – bieganie, przepychanki czy chlapanie wodą pomagają rozwijać sprawność, siłę i umiejętność posługiwania się trąbą.

Samice zwykle pozostają w rodzinnym stadzie przez całe życie, natomiast samce po osiągnięciu wieku kilkunastu lat stopniowo je opuszczają i zaczynają być bardziej samodzielne. Silne więzi rodzinne, wzajemna pomoc oraz przekazywanie doświadczenia przez starsze słonie sprawiają, że młode wyrastają na dobrze przygotowanych do życia członków stada, a ich dzieciństwo jest wypełnione troską i należy do najdłuższych w świecie zwierząt.

W jakim wieku słonie osiągają pełną dojrzałość i jak długo żyją?

Słonie należą do zwierząt, które bardzo długo dorastają i przez wiele lat zdobywają doświadczenie potrzebne do samodzielnego życia. Pełną dojrzałość osiągają zwykle między 20. a 30. rokiem życia, choć ich rozwój fizyczny i społeczny może trwać jeszcze dłużej. W naturze słonie mogą żyć średnio około 60 lat, a w sprzyjających warunkach niektóre osobniki dożywają nawet ponad 70 lat. Tak długie życie pozwala im gromadzić ogromne doświadczenie, które jest niezwykle cenne dla całego stada, szczególnie podczas poszukiwania wody, pożywienia i unikania zagrożeń. Dzięki swojej inteligencji, pamięci i silnym więziom społecznym słonie są jednymi z najbardziej długowiecznych zwierząt na Ziemi.

Jak wygląda starość w świecie słoni i jak stado dba o starsze osobniki?

Starość w świecie słoni jest okresem, w którym doświadczenie starszych osobników często decyduje o przetrwaniu całego stada. Sędziwe słonie, szczególnie najstarsze samice, pozostają ważną częścią społeczności, często pełniąc rolę przewodniczek grupy. Dzięki wieloletniej pamięci potrafią wskazać miejsca, w których można znaleźć wodę i pożywienie, a także rozpoznać zagrożenia.

Młodsze słonie utrzymują z nimi silne więzi, pomagają im w trudniejszych sytuacjach i okazują troskę poprzez dotyk oraz wspólne przebywanie. Kiedy starszy słoń słabnie, członkowie stada często dostosowują tempo marszu do jego możliwości i pozostają blisko niego. Starość u słoni nie oznacza utraty znaczenia – przeciwnie, jest czasem, gdy zdobyta przez lata mądrość i doświadczenie służą całemu stadu, zwiększając jego szanse na bezpieczne życie.

Przeczytaj także: Dlaczego firma Mieszczanin adoptowała słonia Scotta?

Nasz wpis porusza następujące aspekty:

• Rzeczywista struktura budynku a wyzwania ewidencji w programach dla zarządców nieruchomości
• Współwłasność w częściach ułamkowych w przepisach prawa
• Ewidencja współwłaścicieli w programie Mieszczanin
• Naliczenia opłat dla współwłaścicieli w częściach ułamkowych
• Rozliczenia mediów w lokalu z wieloma współwłaścicielami
• Głosowanie nad uchwałami przy współwłasności

Rzeczywista struktura budynku a wyzwania ewidencji w programach dla zarządców nieruchomości

Podstawową zasadą prawidłowo prowadzonej ewidencji jest dokładne odwzorowanie stanu faktycznego. Jeśli z dokumentacji wynika, że budynek posiada dla przykładu 20 fizycznych lokali, to dokładnie taka sama liczba pozycji powinna widnieć w oprogramowaniu.

Podczas naszych analiz przedwdrożeniowych widzimy jednak, że niektóre narzędzia IT nie oferują funkcji dedykowanych współwłasności ułamkowej. W efekcie użytkownicy, chcąc dopasować wydruki zawiadomień czy podzielić opłaty, radzili sobie na własną rękę, stosując tzw. rozwiązania zastępcze:

Brak dedykowanych mechanizmów w oprogramowaniu nie tylko utrudnia utrzymanie przejrzystej bazy danych, ale także znacząco komplikuje i wydłuża ewentualny proces windykacyjny.

Współwłasność w częściach ułamkowych w przepisach prawa

Wymóg precyzyjnej ewidencji nie wynika jedynie z potrzeby zachowania porządku w dokumentacji, ale także bezpośrednio z obowiązujących przepisów prawa. Kodeks cywilny (art. 196) wyraźnie rozróżnia dwa typy współwłasności:

Z punktu widzenia zarządców nieruchomości kluczowe znaczenie miała jednak nowelizacja Ustawy o własności lokali, która jednoznacznie doprecyzowała i zrównała status prawny właścicieli oraz współwłaścicieli lokali w częściach ułamkowych:

Ewidencja współwłaścicieli w programie Mieszczanin

Aby zapewnić pełną zgodność z przepisami i właściwie oddać w oprogramowaniu strukturę budynku, program Mieszczanin pozwala na elastyczne podejście do ewidencji. Możesz sam zdecydować, która forma rozliczeń najlepiej odpowiada danej sytuacji prawnej i ustaleniom w konkretnej wspólnocie. Do wyboru masz dwa główne warianty ewidencji.

Wariant 1: powiązanie wielu osób z jednym kontem rozrachunkowym

Stosowane w sytuacji, gdy lokal jest przedmiotem współwłasności, ale zarządca lub sami właściciele decydują o prowadzeniu rozliczeń na jednym, wspólnym koncie księgowym.

Wariant 2: pełna obsługa współwłasności ułamkowej z odrębnymi kontami

To typowe rozwiązanie dla pełnej obsługi ułamkowej. Przydzielasz wielu właścicieli do jednego lokalu, prowadząc dla każdego z nich całkowicie niezależne rozrachunki.

Naliczenia opłat dla współwłaścicieli w częściach ułamkowych

Rozliczanie opłat w lokalu, który ma kilku niezależnych właścicieli i osobne konta księgowe, bywa dla działu finansowego sporym wyzwaniem. Program dla wspólnot mieszkaniowych Mieszczanin daje zarządcy wybór między dwoma prostymi podejściami:

W obu przypadkach każdy ze współwłaścicieli dostaje przejrzyste, spersonalizowane zawiadomienie zawierające wyłącznie jego część opłat.

Rozliczenia mediów w lokalu z wieloma współwłaścicielami

Równie precyzyjnie rozwiązana jest kwestia rozliczania mediów. W sytuacji, gdy w lokalu zainstalowany jest jeden licznik fizyczny (np. wodomierz czy ciepłomierz), bilansowanie zużycia następuje najpierw na poziomie samego lokalu. System określa całkowite zużycie z urządzenia pomiarowego, a w kolejnym kroku dokonuje podziału tej wartości pomiędzy poszczególnych współwłaścicieli.

Program do zarządzania nieruchomościami Mieszczanin zapewnia swobodę w doborze wagi podziału zużytego medium. Rozdzielenie może nastąpić proporcjonalnie do udziałów, według liczby osób przypisanych do poszczególnych podmiotów lub na podstawie innych, indywidualnych ustaleń. Mechanizm ten jest na tyle elastyczny, że pozwala na zastosowanie dowolnych proporcji – na przykład w sytuacji, gdy na podstawie ustaleń między dwoma współwłaścicielami 100% zużycia z danego licznika przypisuje się tylko jednemu z nich, ponieważ drugi nie korzysta w ogóle z lokalu.

Głosowanie nad uchwałami przy współwłasności

Poprawna ewidencja współwłaścicieli ma także spore znaczenie podczas podejmowania uchwał we wspólnocie mieszkaniowej. Oddanie głosu w nieprawidłowy sposób tworzy realne ryzyko zaskarżenia uchwały do sądu przez osoby trzecie. Oprogramowanie Mieszczanin automatyzuje procesy oddawania głosów w obu trybach przewidzianych przez Ustawę o własności lokali.

Przy głosowaniu według udziałów system automatycznie przelicza siłę głosu każdego współwłaściciela, mnożąc jego cząstkowy udział w lokalu przez udział tego lokalu w nieruchomości wspólnej. W efekcie każdy ze współwłaścicieli głosuje niezależnie, dysponując dokładnie taką siłą głosu, jaka przypada mu z mocy prawa.

Z kolei przy głosowaniu w trybie „1 właściciel = 1 głos”, zgodnie z art. 23 ust. 2b ustawy, na każdy lokal przypada tylko jeden głos. Aby z niego skorzystać, współwłaściciele mają obowiązek wyznaczyć pełnomocnika większością głosów liczoną według udziałów w lokalu. Program Mieszczanin umożliwia zarejestrowanie takiego pełnomocnictwa. Dodatkowo w trakcie głosowania system przypisuje do lokalu jeden głos i wskazuje uprawnionego pełnomocnika, eliminując szansę na popełnienie błędu w tym zakresie.

Jakie oprogramowanie wybrać do obsługi budownictwa społecznego?

Wybierając rozwiązania informatyczne, należy kierować się kompleksowością i doświadczeniem dostawcy. Idealny system powinna cechować modułowa struktura, która pozwala na dopasowanie narzędzi do aktualnego etapu rozwoju SIM lub TBS. Dodatkowo ważną kwestią jest gromadzenie danych w jednym, zintegrowanym oprogramowaniu. Umożliwia to korzystanie z tych samych informacji w różnych działach, a także brak konieczności przepisywania ich pomiędzy różnymi aplikacjami.

Kluczowe aspekty wyboru to:

Zarząd zwykły a czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu – kluczowe różnice

Przepisy Ustawy o własności lokali (UoWL) nie zawierają konkretnej definicji „czynności zwykłego zarządu”. W art. 22 ust. 3 ustawodawca posłużył się jedynie przykładowym i otwartym katalogiem czynności, które zakres ten przekraczają.

Czynności zwykłego zarządu dotyczą bieżącego funkcjonowania nieruchomości wspólnej. Są to powtarzalne, codzienne sprawy operacyjne i konserwacyjne, do których zarząd (lub zarządca sprawujący zarząd powierzony) jest uprawniony samodzielnie, bez konieczności każdorazowej konsultacji z właścicielami lokali.

Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu to decyzje o istotnym wymiarze finansowym, prawnym lub organizacyjnym, które wykraczają poza standardową obsługę nieruchomości. Zalicza się do nich m.in.:

Zgodnie z art. 22 ust. 2 UoWL: „Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.”.
 
Wyżej wspomniana uchwała musi spełniać podwójną rolę:

Typy pełnomocnictw – ogólne, rodzajowe i szczególne

Prawidłowa reprezentacja wspólnoty wymaga dopasowania formy umocowania do skali planowanych działań. Zgodnie z art. 98 Kodeksu cywilnego wyróżnia się trzy podstawowe typy pełnomocnictw:

Należy pamiętać, że pełnomocnictwa cywilnoprawne nie są tożsame z umocowaniem do reprezentowania wspólnoty przed sądami czy organami administracji publicznej. W tych przypadkach stosuje się odrębne reguły:

Co powinna zawierać treść uchwały dająca umocowanie do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej?

Uchwała udzielająca umocowania musi być sformułowana maksymalnie precyzyjnie. Zbyt ogólnikowe zapisy stanowią najczęstszą przyczynę kwestionowania pełnomocnictwa przez notariuszy czy instytucje finansowe.

Jakie elementy powinny znaleźć się w uchwale?

Banki oraz notariusze skrupulatnie badają treść uchwał. Banki analizują uchwały pod kątem zabezpieczenia wierzytelności i z reguły wymagają dokładnego określenia celów finansowania. Dobrą praktyką jest wcześniejszy kontakt z doradcą bankowym lub notariuszem i dołączenie wzoru umowy bądź szczegółowych warunków jako załącznika do uchwały.

Kolejną z ważnych kwestii jest fakt, że pełnomocnictwo do swej ważności wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności, a kiedy ustawa tego wymaga – formy aktu notarialnego.

Czas trwania umocowania

Pełnomocnictwo udzielone do wykonania konkretnej czynności (np. zawarcia umowy) wygasa automatycznie z chwilą jej zrealizowania. Pełnomocnictwa ogólne lub do stałej obsługi mają charakter bezterminowy, lecz mogą być odwołane w dowolnym momencie – np. przy wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy o zarządzanie bądź umowy o obsługę prawną.

Jakie są najczęstsze błędy w umocowaniu, które mogą unieważnić podjęte działania?

Uchwały właścicieli lokali oraz dokumenty pełnomocnictw mogą zawierać uchybienia formalne i merytoryczne, które utrudniają lub uniemożliwiają skuteczne dokonanie planowanej czynności prawnej. Do najczęściej występujących należą:

Przedłożenie uchwały lub pełnomocnictwa zawierających istotne braki formalne może skutkować odmową dokonania czynności przez notariusza, bank lub inny podmiot zobowiązany do weryfikacji prawidłowości umocowania. W konsekwencji niezbędne może okazać się usunięcie stwierdzonych wad oraz ponowne przeprowadzenie wymaganej procedury we wspólnocie mieszkaniowej.

Umocowanie do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej przed sądem

Kwestia reprezentacji wspólnoty przed sądem wymaga wyraźnego rozgraniczenia spraw wynikających z bieżącego funkcjonowania nieruchomości od sporów o większym ciężarze gatunkowym. O ile w większości codziennych sytuacji prawnych zarząd działa na podstawie swoich ustawowych kompetencji, o tyle zakres wymaganego umocowania procesowego może różnić się w zależności od charakteru sprawy – a czasem także od interpretacji konkretnego sądu.

Standardowo dochodzenie zaległości opłat eksploatacyjnych czy czynszowych kwalifikowane jest jako czynność zwykłego zarządu. Zarząd (lub zarządca) może prowadzić te sprawy samodzielnie lub udzielić pełnomocnictwa procesowego profesjonalnemu pełnomocnikowi, na przykład radcy prawnemu lub adwokatowi.

W praktyce można spotkać się z odmienną interpretacją sądów. Część składów sędziowskich stoi na stanowisku, że wniesienie pozwu – niezależnie od kwoty sporu – wymaga uchwały wspólnoty i udzielenia pełnomocnictwa szczególnego.

Co zrobić, gdy wspólnota nie udzieli pełnomocnictwa zarządcy do reprezentowania przed sądem?

Brak zgody mieszkańców na skierowanie sprawy do sądu lub braki w umocowaniu prawnika nie blokują bezwzględnie możliwości obrony interesów wspólnoty.

Zarząd lub zarządca może reprezentować wspólnotę przed sądem osobiście. Przepisy nie nakładają obowiązku zastępstwa procesowego przez adwokata lub radcę prawnego w sprawach toczących się przed sądami rejonowymi i okręgowymi; obowiązek taki występuje za to co do zasady przed Sądem Najwyższym.

Brak porozumienia między zarządem a właścicielami może jednak prowadzić do patu decyzyjnego – np. gdy zarząd dostrzega potrzebę wstąpienia na drogę sądową, a mieszkańcy unikają podjęcia uchwały. W takich sytuacjach zwłoka w działaniu może narazić wspólnotę na straty finansowe lub przedawnienie roszczeń.

Wygaśnięcie umocowania – co zrobić, gdy osoba umocowana umiera lub odchodzi z zarządu?

Pełnomocnictwo udzielone osobie fizycznej wygasa z momentem jej śmierci (art. 101 § 2 Kodeksu cywilnego).

W przypadku zarządu jednoosobowego i śmierci lub odejścia jedynej osoby wyznaczonej do reprezentacji, konieczne jest podjęcie nowej uchwały udzielającej umocowania. Jeśli zaś pełnomocnictwo zostało udzielone łącznie kilku członkom zarządu, śmierć lub wygaśnięcie mandatu jednego z nich uniemożliwia reprezentację w dotychczasowym składzie. W takiej sytuacji niezbędna jest zmiana uchwały i dostosowanie umocowania do aktualnego składu organu.
 

Jaką wielkość i kształt uszu mają słonie indyjskie i afrykańskie?

Słonie, jedne z najbardziej majestatycznych zwierząt, są kojarzone przede wszystkim z wielkimi uszami i trąbą. I słusznie, ale ich kształt i możliwości różnią się w zależności od gatunku.

Słonie afrykańskie mogą pochwalić się prawdziwymi „wachlarzami” – ich ogromne, szerokie uszy przypominają kształtem mapę Afryki i pomagają im radzić sobie z upałem. Machając nimi, niczym naturalnym systemem chłodzenia, oddają nadmiar ciepła i regulują temperaturę ciała. Słonie indyjskie mają natomiast uszy znacznie mniejsze i bardziej zaokrąglone, przypominające półokrągły wachlarz. To również praktyczne przystosowanie – w azjatyckich lasach i zdecydowanie bardziej wilgotnym klimacie nie potrzebują aż tak dużych „wentylatorów”.

Te charakterystyczne uszy to nie tylko ciekawy element wyglądu słoni, ale też świetny przykład tego, jak natura dopasowuje zwierzęta do środowiska, w którym żyją.

Czy słonie różnią się pod względem masy ciała i rozmiarów?

Słoń afrykański jest największym współcześnie żyjącym zwierzęciem lądowym. Samce mogą osiągać około 3–4 metrów wysokości w kłębie i ważyć od 4 do ponad 7 ton, choć zdarzały się osobniki przekraczające te wartości. Samice są drobniejsze, ale również imponujące – zwykle osiągają wysokość około 2,5–3 metrów i ważą kilka ton. Słoń indyjski jest nieco mniejszy, choć nadal należy do największych zwierząt Azji. Dorosłe samce osiągają zazwyczaj około 2,7–3,2 metra wysokości w kłębie i ważą od 3 do 5 ton, natomiast samice są wyraźnie lżejsze i niższe.

Różnica w rozmiarach jest związana między innymi z odmiennym środowiskiem życia. Słonie afrykańskie zamieszkują rozległe sawanny, lasy i tereny półpustynne, gdzie większe ciało pomaga w pokonywaniu dużych odległości i regulacji temperatury. Słonie indyjskie żyją głównie w lasach Azji Południowej i Południowo-Wschodniej, gdzie mniejsze rozmiary ułatwiają poruszanie się w gęstej roślinności.

Jak wygląda budowa trąby słoni indyjskich i afrykańskich?

Trąba słonia to jeden z najbardziej niezwykłych narządów w świecie zwierząt. Powstała z połączenia nosa i górnej wargi, a jej budowa pozwala wykonywać zarówno niezwykle precyzyjne, jak i bardzo wymagające siłowo czynności. Słonie wykorzystują trąbę do oddychania, węchu, dotyku, wydawania dźwięków, pobierania pokarmu, picia wody, komunikacji oraz obrony.

Trąba nie zawiera żadnych kości ani stawów. Jej ruchliwość wynika z obecności około 40–100 tysięcy mięśni (najnowsze badania potwierdzają, że jest ich aż tyle!), które umożliwiają wykonywanie ruchów w niemal każdym kierunku. Dla porównania – całe ciało człowieka zawiera około 600 mięśni.

Najważniejsza różnica między słoniem afrykańskim a indyjskim dotyczy końcówki trąby. Słoń afrykański ma dwa palczaste wyrostki, które działają jak szczypce i ułatwiają chwytanie nawet bardzo małych przedmiotów. Słoń indyjski posiada tylko jeden palczasty wyrostek i podczas chwytania dociska pokarm do dolnej części trąby.

Trąba dorosłego słonia może mieć około 2 metrów długości i ważyć ponad 100 kg. Jest na tyle silna, że potrafi przenosić ciężkie konary, a jednocześnie wystarczająco czuła, by podnieść niewielki owoc lub delikatnie dotknąć młodego słonia.

Na czym polegają różnice w wyglądzie skóry i głowy słoni?

Choć na pierwszy rzut oka wszystkie słonie wyglądają podobnie, ich skóra oraz budowa głowy również dostarczają informacji o pochodzeniu danego gatunku. Podobnie jak wcześniej opisane cechy, są one wynikiem przystosowania słoni do odmiennych warunków środowiskowych. Z jednej strony skóra stanowi naturalną ochronę organizmu, z drugiej – reguluje temperaturę ciała, zatrzymuje wilgoć i chroni przed promieniowaniem słonecznym.

Słoń afrykański ma grubą, mocno pomarszczoną skórę z licznymi głębokimi fałdami i pęknięciami. Dzięki nim na powierzchni skóry dłużej utrzymują się woda oraz błoto, co pozwala skuteczniej chłodzić organizm podczas upałów panujących na afrykańskich sawannach. Słoń indyjski ma natomiast skórę wyraźnie gładszą, z płytszymi zmarszczkami, lepiej odpowiadającą warunkom wilgotnych lasów Azji. Charakterystyczną cechą są także jasne, różowawe plamy pozbawione pigmentu, które najczęściej pojawiają się na trąbie, czole oraz uszach. U niektórych osobników przebarwienia są bardzo wyraźne i stanowią jedną z najbardziej rozpoznawalnych cech gatunku.

Budowa głowy to kolejna cecha, która pozwala szybko rozpoznać gatunek. Głowa słonia afrykańskiego jest bardziej zaokrąglona i tworzy jedną, łagodnie wysklepioną kopułę. Profil czoła jest stosunkowo równomierny, bez wyraźnego podziału. Z kolei słoń indyjski wyróżnia się charakterystycznym „dwugarbnym” czołem. Dwa symetryczne uwypuklenia, rozdzielone płytkim zagłębieniem, sprawiają, że głowa wydaje się wyższa i bardziej kanciasta.

Czym różnią się ciosy słoni indyjskich i afrykańskich?

Ciosy słoni afrykańskich i indyjskich różnią się przede wszystkim wielkością, kształtem oraz tym, u których osobników występują. U słoni afrykańskich duże ciosy mają zarówno samce, jak i większość samic, natomiast u słoni indyjskich są one charakterystyczne głównie dla samców. Ciosy słoni afrykańskich są zazwyczaj dłuższe, masywniejsze i bardziej wygięte, podczas gdy u indyjskich są krótsze i dość smukłe. W obu przypadkach są to wydłużone górne siekacze zbudowane z kości słoniowej, wykorzystywane do zdobywania pożywienia, kopania, obrony oraz walk między samcami.

Kość słoniowa od wieków była jednym z najbardziej pożądanych surowców, dlatego słonie często padały ofiarą kłusowników. W niektórych populacjach afrykańskich coraz częściej rodzą się osobniki bez ciosów – naukowcy uważają, że może to być efekt ewolucji. Słonie pozbawione ciosów rzadziej padają ofiarą kłusowników i mają większe szanse na przekazanie swoich genów potomstwu.

Przeczytaj także: Dlaczego firma Mieszczanin adoptowała słonia Scotta?

Ten wpis porusza następujące aspekty:

• Regulamin rozliczenia mediów: fundament, od którego wszystko się zaczyna
• Uchyb wody: jak skutecznie zarządzać różnicami w pomiarach?
• Rozliczanie centralnego ogrzewania: współczynniki korekcyjne i specyfika gazu płynnego
• Automatyzacja i systemy IT: przewaga technologii nad Excelem
• Lokale nieopomiarowane

Regulamin rozliczenia mediów: fundament, od którego wszystko się zaczyna

– Od czego należy zacząć, jeśli chcemy poprawnie rozliczyć media we wspólnocie mieszkaniowej?

Zawsze pierwszym i najważniejszym elementem jest regulamin rozliczeń za media. Bez niego w ogóle nie możemy zabrać się za pracę, ponieważ po prostu nie wiemy, jakie zasady przyjęła dana wspólnota. A te zasady mogą być w każdej nieruchomości inne. To zresztą moje standardowe pytanie rekrutacyjne, kiedy zatrudniam kogoś do pracy: „Jak rozliczyć media i od czego zacząć?”. Bardzo mało osób wskazuje na regulamin. Większość od razu zaczyna mówić o licznikach i odczytach, zapominając o podstawie prawnej.

O ile – w przypadku sprawnych liczników – zużycie indywidualne rozlicza się w miarę standardowo, o tyle kluczowe różnice pojawiają się na przykład przy rozliczaniu różnic wskazań, czyli tzw. straty lub uchybu. Taki koszt można przypisać do kosztów części wspólnej, rozliczyć proporcjonalnie do zużycia, do udziałów albo do powierzchni. O tym wszystkim decyduje właśnie regulamin.

Jeszcze więcej pytań i wariantów pojawia się przy centralnym ogrzewaniu. Ponadto w nowoczesnych budynkach mogą pojawić się inne instalacje, np. klimatyzacja, wentylacja czy też woda lodowa i w regulaminach muszą znaleźć się zapisy dotyczące rozliczania ich kosztów. Zdarzają się też budynki, gdzie umowa na energię elektryczną do lokali jest podpisana globalnie na wspólnotę i na podstawie podliczników również musimy ją odpowiednio rozliczyć.

– Czy w swojej praktyce zawodowej spotyka się Pani z błędami lub sprzecznymi zapisami w takich dokumentach?

Tak, widziałam ich dość sporo. Zdarzają się chociażby zapisy, które w mojej ocenie wzajemnie się wykluczają. Klasycznym przykładem jest sytuacja, w której w jednym paragrafie zapisuje się, że strata wody jest rozliczana w części wspólnej, a w kolejnym – że tę samą stratę rozlicza się proporcjonalnie bezpośrednio na właścicieli lokali. To błąd.

Chcę także podkreślić, że regulaminy powinny być pisane prostym językiem i tak szczegółowo, by nikt nie miał wątpliwości, co autor miał na myśli. Przyznam się, że gdy ponad 20 lat temu – będąc świeżo po studiach z inżynierii sanitarnej i audytów termomodernizacyjnych – zaczynałam pisać takie dokumenty, tworzyłam je w sposób niezwykle skomplikowany, z wzorami matematycznymi. Wydawało mi się wtedy, że tak właśnie powinno to wyglądać. Co ciekawe, po latach firma, w której później pracowałam, przejęła wspólnotę od mojego dawnego pracodawcy i wpadł mi w ręce ten sam regulamin. Złapałam się za głowę. Choć zasady były poprawne, język był bardzo zawiły i trudny do zrozumienia. Pamiętajmy, że właściciele lokali chcą wiedzieć, za co płacą. Kiedy proszą o wyjaśnienie rachunków, musimy mieć możliwość wręczenia im dokumentu, który przeczytają i bez większego trudu go zrozumieją.

Innym problemem jest bezkrytyczne kopiowanie regulaminów z jednej wspólnoty do drugiej. Spotkałam się z sytuacją, gdzie w dokumencie zapisano procedurę rozliczania ciepłej wody, tymczasem w budynku fizycznie… nie było liczników ciepłej wody! Okazało się, że nieruchomość posiadała logotermy i podgrzanie wody było już ujęte w rozliczeniu ciepła, a liczniki mierzyły wyłącznie wodę zimną. Przepisanie regulaminu ze wspólnoty zasilanej z węzła cieplnego do budynku o innej charakterystyce technicznej pozbawia nas podstaw do prawidłowego działania. Trzeba wtedy zdecydować, jak wyliczyć koszt podgrzania: czy analizować miesiące letnie, czy przyjąć standardowy przelicznik za metr sześcienny. Bez względu na wybraną metodę, jeśli wspólnota poniosła koszt, to musi go w całości rozliczyć na mieszkańców. Dlatego tak ważne jest, by zasady te były precyzyjnie określone w regulaminie oraz w zgodzie ze stanem faktycznym w danej nieruchomości.

Uchyb wody: jak skutecznie zarządzać różnicami w pomiarach?

– Jak radzić sobie w sytuacjach, gdy pojawiają się różnice między wskazaniem licznika głównego a sumą liczników mieszkaniowych?

W tym obszarze kluczowa jest ścisła współpraca z zarządcą nieruchomości. Jeśli uchyb nie przekracza 8-10%, uznaje się to za normę wynikającą z różnej czułości urządzeń. Licznik główny jest zazwyczaj o wiele bardziej czuły niż liczniki mieszkaniowe.

Miałam też sytuację, w której dostawca wody przez kilka miesięcy wystawiał faktury ryczałtowe. Kwoty były w normie, więc nikt na bieżąco – ani zarządca, ani księgowość – nie zwrócił na to uwagi. Problem wyszedł na jaw dopiero przy rozliczeniu okresowym, kiedy liczby zupełnie przestały się zgadzać. Wykonaliśmy wtedy fizyczny odczyt, dostawca wystawił korektę, a w tamtym okresie media rozliczyliśmy ściśle według liczników, bez uwzględniania straty, wracając do tematu w kolejnym okresie.

Innym razem w jednej ze wspólnot doszło do poważnej awarii kotłowni na ostatnim piętrze – pękł zbiornik i woda zalała kilka kondygnacji. Ilość wylanej wody była niemożliwa do zmierzenia, dlatego tę stratę musieliśmy rozliczyć w kosztach części wspólnej. Praktyka pokazuje, że najwygodniej jest z góry określić sposób radzenia sobie z uchybami w regulaminie. Do decyzji wspólnoty pozostaje, czy strata będzie dzielona proporcjonalnie do zużycia, czy do udziałów. W mojej ocenie sprawiedliwszy jest podział według udziałów lub powierzchni lokali. Przy rozliczeniu proporcjonalnym do zużycia lokale niezamieszkane, które nie generują zużycia, nie partycypowałyby w stracie w ogóle, a osoby zużywające dużo wody zostałyby obciążone nadmiernie. Każda metoda ma swoich zwolenników, dlatego najważniejsze jest, aby wybraną opcję opisać w regulaminie i zatwierdzić uchwałą.

Rozliczanie centralnego ogrzewania: współczynniki korekcyjne i specyfika gazu płynnego

– Przy centralnym ogrzewaniu ogromne emocje budzi obecnie obowiązek stosowania współczynników LAF…

To prawda, to niezwykle kontrowersyjny temat, który przysparza wielu kłopotów. Spotkałam się z różnymi interpretacjami prawnymi oraz sposobami ujmowania tego w regulaminach – jedne mówią, że w nowych budynkach to obowiązek, inne, że w starych jeszcze niekoniecznie. Osobiście polegam tu na decyzjach zarządców: jeśli wprowadzają te współczynniki, my je rozliczamy.

Zastanawia mnie jednak sama filozofia współczynników, które są obecnie stosowane, ponieważ niemal wszystkie są mniejsze od 1. Dawniej, gdy rozliczałam wspólnoty na podstawie ówczesnych podzielników kosztów, algorytm działał w dwie strony: lokal szczytowy lub na ostatnim piętrze miał współczynnik np. 0,7, ale mieszkanie otoczone sąsiadami miało 1,3. Średnia oscylowała wokół jedynki. Dzięki temu, jeśli budynek zużył 100 GJ ciepła, to po przemnożeniu przez współczynniki suma nadal wynosiła 100 GJ i mogliśmy łatwo podzielić ten koszt na właścicieli. Obecnie najcieplejsze mieszkanie otrzymuje współczynnik 1,0, a pozostałe mają wartości redukcyjne (np. 0,4 czy 0,5).

Mieszkańcy często myślą: „Dostanę współczynnik 0,6, więc 40% mojego rachunku za ciepło zniknie”. Ale to ciepło nie znika fizycznie, a zarządca za nie z własnej kieszeni nie zapłaci. Jeśli budynek zużył 100 GJ, a po zastosowaniu współczynników redukcyjnych suma wskazań z lokali da nam np. tylko 42 GJ, to koszt pozostałych 58 GJ nadal musi ktoś pokryć. Tutaj ponownie kluczowy staje się regulamin. Jeśli zapisano w nim, że ta powstała różnica jest rozliczana proporcjonalnie do zużycia (co spotykam najczęściej), to po przeprowadzeniu niezwykle skomplikowanych obliczeń często wracamy do punktu wyjścia.

– A jakie wyzwania niosą ze sobą alternatywne źródła ciepła, np. gaz płynny?

Niedawno po raz pierwszy w karierze rozliczałam wspólnotę wyposażoną we własny zbiornik na gaz płynny i było to dla mnie bardzo ciekawe doświadczenie. Kluczową kwestią okazał się moment fakturowania dostaw. Wyobraźmy sobie sytuację, że 30 grudnia zbiornik zostaje zatankowany do pełna i wspólnota otrzymuje ogromną fakturę. Gaz ten zostanie jednak zużyty dopiero w nowym roku. Jeśli zamkniemy rok kosztowy biorąc pod uwagę tę fakturę i zestawimy ją z odczytami liczników lokalowych z 31 grudnia, drastycznie zawyżymy koszty ciepła w starym roku, a zaniżymy w kolejnym.

Prawidłowa procedura wymaga sprawdzenia poziomu napełnienia zbiornika na dzień kończący okres rozliczeniowy i odpowiedniego oszacowania oraz rozdzielenia kosztów. Warto ten mechanizm rozliczania faktury za ostatnie napełnienie zapisać bezpośrednio w regulaminie. W przypadku klasycznych dostaw z sieci ciepłowniczej sprawa jest prostsza: nawet jeśli faktura obejmuje przełom miesięcy (np. od 15 grudnia do 15 stycznia), koszty możemy łatwo podzielić proporcjonalnie do liczby dni lub – w wersji najbardziej precyzyjnej – według stanu licznika głównego na dzień 31 grudnia.

Automatyzacja i systemy IT: przewaga technologii nad Excelem

– Jak z Pani perspektywy wygląda kwestia automatyzacji procesów rozliczania mediów? Czy nowoczesne programy IT są niezbędne?

Dobry program wspierający rozliczenia to dzisiaj absolutna konieczność. Dwa lata temu zakończyłam współpracę z jednym z dostawców oprogramowania właśnie dlatego, że system nie radził sobie z rozliczaniem współczynników korekcyjnych dla ogrzewania. Dostawca stwierdził, że baza została błędnie założona i nie da się tego zrobić, przez co całe rozliczenie musieliśmy przygotować ręcznie w Excelu. To ogromna strata czasu.

Odpowiedni system IT powinien przede wszystkim umożliwiać masową migrację odczytów liczników z plików zewnętrznych (np. Excel, CSV), bez konieczności ręcznego wprowadzania danych. Jeśli mamy do przepisania dane z budynku liczącego 200 lokali, gdzie każdy ma licznik zimnej wody, ciepłej wody i ciepłomierz, daje to 600 odczytów. Przy ręcznym przepisywaniu pomyłki są nieuniknione, to czysty czynnik ludzki. Automatyczny import eliminuje ten problem.

– A co z prezentacją tych danych mieszkańcom?

Wydruki rozliczeń to kluczowy element komunikacji. To właśnie moment otrzymania rozliczeń za media generuje najwięcej pytań ze strony właścicieli lokali. Im bardziej wydruk jest czytelny, tym większy spokój zyskujemy jako zarządcy i księgowi. Nie oznacza to jednak, że na dokumencie powinno być jak najwięcej danych – nadmiar informacji również potrafi wprowadzić chaos. Część skomplikowanych tabel wynika z obowiązków ustawowych (np. nakaz wykazywania zużycia ciepła w przeliczeniu na metr kwadratowy czy energii potrzebnej na podgrzanie wody), co często dziwi mieszkańców, ale musimy to prezentować.

Ogromną zaletą systemu IT takiego jak program Mieszczanin jest możliwość samodzielnej modyfikacji szablonu wydruku. Opcja włączenia lub wyłączenia konkretnych sekcji w zależności od specyfiki danego rozliczenia pozwala dostosować dokument do konkretnego odbiorcy, co zdecydowanie ułatwia nam pracę.

Lokale nieopomiarowane

– Ostatnim zagadnieniem są lokale nieopomiarowane. Jak wygląda specyfika pracy z takimi przypadkami?

Osobiście pracuję zazwyczaj na rynku podeweloperskim, z nowymi wspólnotami, gdzie standardem jest pełne opomiarowanie wszystkich lokali. Problem lokali nieopomiarowanych znam głównie od strony teoretycznej i dotyczy on zwykle starszych zasobów, np. gminnych. Największe trudności pojawiają się w budynkach o strukturze mieszanej, gdzie część lokali ma liczniki, a część (np. mieszkania komunalne) ich nie posiada. Bardzo często cała powstała w budynku strata wody jest automatycznie „wrzucana” na te lokale nieopomiarowane. Czy to słuszne? Trudno powiedzieć, zwłaszcza gdy dojdzie do dużej, ukrytej awarii sieci – wtedy jej koszty niesprawiedliwie obciążają tylko wybraną grupę mieszkańców, zamiast zostać podzielone na wszystkich.

Spotkałam się też z bardzo ciekawym, rozbudowanym regulaminem w jednej z obsługiwanych przeze mnie wspólnot, gdzie teoretycznie wszystkie lokale posiadały urządzenia pomiarowe, ale część właścicieli po upływie 5 lat nie dokonała ich ponownej legalizacji. Zgodnie z zapisami regulaminu, niezalegalizowany licznik traktuje się tam tak, jakby go nie było wcale. Dla takich lokali wyliczamy średnie zużycie na metr kwadratowy na podstawie danych z mieszkań prawidłowo opomiarowanych i tę wartość przypisuje do lokalu bez ważnej legalizacji. Co ciekawe, przy takim algorytmie może dojść do sytuacji, w której suma przypisanego zużycia przewyższy faktyczne koszty budynku (np. gdy nieopomiarowany lokal jest niezamieszkany). W tym konkretnym przypadku regulamin precyzyjnie określał, że powstała nadwyżka finansowa jest następnie zwracana właścicielom.

Pisząc lub wdrażając regulamin rozliczeń, trzeba mieć pełną świadomość konsekwencji każdego zapisu i starać się przewidzieć nietypowe scenariusze. Kopiowanie dokumentów „byle były” kończy się tym, że osoba rozliczająca media nie wie, jak tego dokonać w zgodzie ze stanem faktycznym.

Dopóki wszyscy mieszkańcy bezdyskusyjnie płacą rachunki, problemu nie ma. Ten pojawia się jednak na przykład w momencie działań windykacyjnych. Jeśli sprawa trafi do sądu, zarządca musi precyzyjnie udowodnić, na jakiej podstawie naliczył daną kwotę. Brak jasnych procedur w regulaminie może wtedy uniemożliwić skuteczne dochodzenie należności.

– Bardzo dziękuję bardzo za rozmowę!

Wersja stacjonarna (licencja bezterminowa, wieczysta) – stałość i pełna kontrola lokalna

Wersja stacjonarna oprogramowania opiera się na tradycyjnym modelu zakupu. W przypadku decyzji o wybraniu programu Mieszczanin oznacza to, że nabywasz bezterminowe prawo do korzystania z wybranej konfiguracji systemu (licencja wieczysta), który zostaje zainstalowany na Twoich lokalnych komputerach.

Jak wyliczana jest cena modelu stacjonarnego?

Koszt stacjonarnej licencji wieczystej (bezterminowej) ustalany jest na podstawie indywidualnej konfiguracji systemu. Wpływają na niego m.in.:

Zakup licencji jest jednorazowy. Do oferty dołączana jest zazwyczaj również sugerowana liczba godzin na wdrożenie i przeszkolenie zespołu.

Dostęp do danych przy ewentualnej rezygnacji

W przypadku licencji wieczystej, prawo do korzystania ze stacjonarnej wersji programu do zarządzania nieruchomościami Mieszczanin jest bezterminowe i dożywotnie. Nawet jeśli zdecydujesz się w przyszłości na rezygnację z aktualizacji, dostęp do wprowadzonych danych poprzez system pozostaje nieograniczony czasowo.

Dla kogo model z licencją bezterminową jest dobrym wyborem?

Wersja stacjonarna oprogramowania Mieszczanin z licencją wieczystą sprawdza się przede wszystkim w organizacjach, które:

Chmura Mieszczanin (model SaaS) – elastyczność i brak konieczności posiadania infrastruktury serwerowej

Wariant chmurowy programu Mieszczanin (SaaS, Software as a Service) przenosi ciężar utrzymania infrastruktury technicznej na dostawcę oprogramowania. Zamiast instalacji lokalnej, uzyskujesz dostęp do pełnej funkcjonalności systemu poprzez przeglądarkę internetową i zdalny pulpit, korzystając z bezpiecznego środowiska Data Center. Co ważne, Chmura Mieszczanin pracuje dla Ciebie niezależnie od tego, jaki system operacyjny masz na swoim komputerze.

Jak wyliczana jest cena modelu abonamentowego?

Rozliczenie w Chmurze opiera się na cyklicznym, comiesięcznym abonamencie. Cennik subskrypcyjny jest uproszczony i zależy od:

W tym modelu nie bierze się pod uwagę liczby budynków, a do rozpoczęcia pracy nie jest wymagany zakup licencji na własność ani inwestycje w infrastrukturę IT.

Dostęp do danych przy ewentualnej rezygnacji

Usługa w chmurze działa tak długo, jak opłacana jest subskrypcja. W sytuacji rezygnacji z usługi, zapewniamy możliwość bezpiecznego wyeksportowania wszystkich przechowywanych danych, po czym konto w chmurze zostaje wygaszone.

Dla kogo model abonamentowy jest dobrym rozwiązaniem?

Model abonamentowy w Chmurze Mieszczanin doskonale odpowiada na potrzeby:

Zestawienie porównawcze modeli rozliczeń

Aby ułatwić analizę obu wariantów, poniżej zestawiliśmy najważniejsze różnice pod kątem codziennej pracy i organizacji obszarów związanych z IT:

Podsumowanie: co wybrać?

Oba modele dostarczają ten sam bogaty wachlarz funkcjonalności do zarządzania nieruchomościami i komunikacji z mieszkańcami. Niezależnie od sposobu licencjonowania, system Mieszczanin pozostaje dokładnie taki sam. Różnica sprowadza się do sposobu organizacji pracy i struktury wydatków:

Dlaczego adoptowaliśmy słonia z chorzowskiego zoo?

Historia naszej firmy nierozerwalnie wiąże się z Systemem Łatwej Obsługi Nieruchomości – w skrócie: SŁONie. Ten moduł to finansowo-księgowe serce całego programu Mieszczanin i jednocześnie jedno z najbardziej rozpoznawalnych rozwiązań IT w branży zarządzania nieruchomościami. Decyzja o otoczeniu opieką właśnie słonia ze Śląskiego Ogrodu Zoologicznego była więc dla nas czymś całkowicie naturalnym.

Dodatkowym atutem okazała się lokalizacja – chorzowskie zoo oddalone jest od siedziby naszej firmy o zaledwie 12 kilometrów. Wybór tego miejsca nie był przypadkowy; jako lokalna firma chcemy aktywnie wspierać województwo śląskie i angażować się w inicjatywy z naszej najbliższej okolicy. Angażując się w pomoc dla tego wspaniałego ssaka, chcieliśmy pokazać, że sukcesem warto dzielić się w sposób mądry, odpowiedzialny i z korzyścią dla naszego regionu.

Naszym celem jest wsparcie w utrzymaniu Scotta w doskonałej formie. Dbamy też o to, by nigdy nie zabrakło mu smacznych przekąsek do chrupania. A apetyt ma ogromny – każdego dnia potrafi zjeść ponad 100 kilogramów paszy!

Jakim słoniem jest Scott?

Scott przyszedł na świat 18 października 2011 roku w brytyjskim Whipsnade Zoo. Do Chorzowa przyjechał w listopadzie 2016 roku wraz ze swoim przyrodnim, starszym o rok bratem – Nedem.

Obecnie Scott ma 15 lat, co oznacza, że przechodzi właśnie przez wiek nastoletni. Nic więc dziwnego, że obaj bracia zachowują się czasem jak dorastający ludzcy chłopcy: uwielbiają psocić, broić i szukać wrażeń. Choć z tej dwójki to Scott uchodzi za tego bardziej rozważnego i spokojnego, który chętnie analizuje swoje kolejne kroki, ich opiekunowie muszą mieć nieustannie oczy dookoła głowy. Kluczem do sukcesu jest czujność i próba przewidzenia, jaki pomysł zrodzi się w tych mądrych głowach tym razem

Jak Śląski Ogród Zoologiczny dba o słonie indyjskie?

Chorzowski ogród, ze względu na swoją infrastrukturę i przestrzeń, odgrywa niezwykle ważną rolę jako odchowalnia dla młodych osobników. Dorastające samce znajdują tu bezpieczną przystań i profesjonalną opiekę aż do momentu, w którym osiągną pełną dojrzałość.

Jak zaznacza Elżbieta Solik-Breuer, opiekunka słoni, personel dokłada wszelkich starań, aby stworzyć zwierzętom optymalne środowisko. Zoo zależy, aby warunki te możliwie jak najmocniej przypominały ich naturalne siedliska, co w połączeniu ze stałym nadzorem weterynaryjnym pozwala słoniom dożyć w ogrodzie zoologicznym nawet około 60 lat.

Ważnym elementem pracy ze słońmi jest regularny trening medyczny. Pozwala on zwierzętom bezstresowo przechodzić przez niezbędne procedury czy ewentualny transport. Scott i Ned rozpoczęli tę edukację jeszcze w miejscu swojego urodzenia, a w Śląskim Ogrodzie Zoologicznym jest ona konsekwentnie kontynuowana. Ćwiczenia bazują na ogromnej inteligencji tych ssaków. Dzięki treningowi potrafią one na komendę pokazać nogi, pysk, a nawet spokojnie pozwolić na pobranie krwi do badań. Wszystko odbywa się w pełnej harmonii, bez pośpiechu i w oparciu o głębokie, wzajemne zaufanie między zwierzęciem a człowiekiem.

Opiekunowie dbają również o dobrostan psychiczny swoich podopiecznych. Jedzenie jest celowo ukrywane w różnych zakamarkach wybiegu, dzięki czemu bracia muszą poświęcić sporo czasu na jego poszukiwanie. Taki system idealnie odtwarza naturalny instynkt żerowania i chroni te wielkie ssaki przed nudą.

Słonie mają też stały dostęp do świeżej wody pitnej oraz głębokiego basenu. Kąpiele to ich żywioł – są zresztą znakomitymi pływakami. Co ciekawe, ogromną frajdę sprawia im także branie letniego prysznica bezpośrednio z węża ogrodowego.

Co warto wiedzieć o słoniach?

Dorosły osobnik potrafi zjeść w ciągu doby około 200 kilogramów roślin i wypić nawet 200 litrów wody. Wbrew powszechnej opinii, słoń nie pije bezpośrednio przez trąbę – używa jej raczej jak kubka, którym nabiera płyn, by następnie wlać go do pyska. Dokładnie tak samo podaje sobie pokarm. Trąba słonia indyjskiego, osiągająca długość do 2 metrów, jest wyposażona w jeden charakterystyczny wyrostek na samym końcu (czym odróżnia się od słonia afrykańskiego, mającego dwa takie wyrostki). Działa on niezwykle precyzyjnie, niczym ludzki kciuk, pozwalając chwycić nawet najdrobniejsze kawałki jedzenia. W chorzowskim zoo podstawę diety stanowi siano, specjalistyczny granulat oraz świeże warzywa i owoce.

A jak wyglądają słoniowe drzemki? W ciągu dnia zwierzęta te odpoczywają krótko, regenerując siły na stojąco. Dopiero podczas głębokiego snu nocnego kładą się na boku. Aby ułożyć się wygodnie, korzystając z górek z piasku lub opierają się o solidne słupy w swoich boksach, po czym bezpiecznie kładą się na ziemi.

Warto wspomnieć także o tym, jak wyglądają słoniowe rodziny. Na wolności stado słoni składa się zazwyczaj z około 20 osobników i potrafi przemierzać ogromne dystanse, dochodzące do 80 kilometrów na dobę. Grupie zawsze przewodzi najstarsza, najbardziej doświadczona samica, która doskonale pamięta drogę do wodopojów i najlepszych miejsc obfitujących w pożywienie.

W naturalnym środowisku młode samce po osiągnięciu odpowiedniego wieku opuszczają matczyne stado, by założyć własne grupy lub żyć samodzielnie. Podobny krok czeka w przyszłości Scotta oraz Neda – za jakiś czas zostaną oni przetransportowani do innych ogrodów zoologicznych. Nad całym procesem czuwa międzynarodowy koordynator gatunku. To on dysponuje szczegółową bazą danych na temat każdego osobnika (jego wieku, płci czy lokalizacji) i na tej podstawie podejmuje decyzje, które zwierzęta ze sobą połączyć, by zapewnić przetrwanie gatunku.

Działania ogrodów zoologicznych są szczególnie istotne, ponieważ od 1986 roku słonie indyjskie są oficjalnie wpisane na listę gatunków zagrożonych wyginięciem, a ścisłą kontrolę i monitoring zapewnia Konwencja Waszyngtońska (CITES). Drastyczny spadek ich liczebności na świecie to przede wszystkim skutek niszczenia i kurczenia się ich naturalnych siedlisk, a także działalności kłusowników. Sytuacja jest alarmująca – populacja słoni indyjskich zmniejszyła się o 11% w ciągu zaledwie trzech ostatnich dekad.